Anschaffungsnaher Aufwand bei Gebäuden

Sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen sind nicht allein wegen ihrer Höhe oder ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes als Herstellungskosten zu beurteilen; soweit sie nicht der Herstellung oder Erweiterung eines Gebäudes dienen, stellen sie nur dann Herstellungskosten dar, wenn sie zu seiner wesentlichen Verbesserung gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen (Änderung der Rechtsprechung).

(BFH Urteil vom 12. September 2001 IX R 39/97).

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsmaßnahmen zu beurteilen wären, können in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) eines Wohngebäudes gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht wird (Bestätigung des BFH-Urteils vom 9. Mai 1995 IX R 116/92, BFHE 177, 454, BStBl II 1996, 632).

Der Gebrauchswert eines Wohngebäudes wird insbesondere durch die Modernisierung derjenigen Einrichtungen erhöht, die ihn maßgeblich bestimmen: Das sind vor allem die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster. Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts ist immer dann gegeben, wenn durch die Modernisierung ein Wohngebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines Veranlagungszeitraums können als Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB zu werten sein, wenn sie zwar für sich gesehen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn sie aber Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt (Sanierung “in Raten”).

Ergänzungen:
Durch spätere Gesetzesänderung ist der anschaffungsnahe Aufwand, (15 % der Anschaffungskosten eines Haus in 3 Jahren) wieder in das Einkommensteuergesetz eingeführt worden. In diesem Fall gilt die obere Rechtsprechung nicht.

Liebhaberei bei einem Architekten

Auch ein Architekt kann seine Tätigkeit ohne Gewinnerzielungsabsicht betreiben, wenn er Verluste aus persönlichen Gründen oder Neigungen hinnimmt (Anschluss an BFH-Urteil vom 31. Mai 2001 IV R 81/99, BFHE 195, 382, BStBl II 2002, 276).
(BFH Urteil vom 12. September 2002 IV R 60/01

Einzelmaßnahmen bei Denkmalgeschätzten Häusern sind begünstigt

Nach § 7i Abs.1 EStG können bei einem im Inland belegenen, denkmalgeschützten Gebäude erhöhte Absetzungen auf Herstellungskosten für eine einzelne Baumaßnahme auch dann vorgenommen werden, wenn die einzelne Maßnahme Teil einer Gesamtbaumaßnahme ist. Voraussetzung ist insoweit, dass die einzelne Baumaßnahme sachlich abgrenzbar und als solche abgeschlossen ist.
(BFH Urteil vom 20. August 2002 IX R 40/97/).

Abgrenzung gewerblicher Grundstückshandel zur privaten Vermögensverwaltung

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend drei von insgesamt vier Eigentumswohnungen, die von ihr auf dem Grundstück errichtet werden sollen, mit Gewinnerzielungsabsicht verkauft, betreibt einen gewerblichen Grundstückshandel und keine private Vermögensverwaltung. Dies gilt unabhängig davon, ob ihre Gesellschafter einen der Baubranche zuzurechnenden Beruf ausüben.
(BFH Urteil vom 13. August 2002 VIII R 14/99).

Zuordnung von Finanzierungen in einem gemischt genutzten Gebäude

Finanziert der Steuerpflichtige die Anschaffung eines Gebäudes, das nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nichtsteuerbaren) Selbstnutzung dient, mit Eigenmitteln und Darlehen, kann er die Darlehenszinsen insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, als er das Darlehen tatsächlich zur Anschaffung des der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteils verwendet (Anschluss an BFH-Urteil vom 27. Oktober 1998 IX R 44/95, BFHE 187, 276, BStBl II 1999, 676; gegen BMF-Schreiben vom 10. Dezember 1999, BStBl I 1999, 1130).

Der Werbungskostenabzug setzt voraus, dass der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten im Rahmen seiner Finanzierungsentscheidung dem ein eigenständiges Wirtschaftsgut bildenden Gebäudeteil gesondert zuordnet und die so zugeordneten Anschaffungskosten mit Geldbeträgen aus dem dafür aufgenommenen Darlehen zahlt.
(BFH Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 65/00).

Vermietungsabsicht auf Dauer

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771).

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils in BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771 für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs –von in der Regel bis zu fünf Jahren– seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.
(BFH Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 47/99)

Geschätzte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

m Fall der Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus (§ 21 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 52 Abs. 21 EStG) gehören zu der an der Marktmiete orientierten Rohmiete auch die ortsüblichen umlagefähigen Nebenentgelte. Wird daher lediglich die Nettokaltmiete angesetzt, so müssen –auch im Fall des Ansatzes des Werbungskosten-Pauschbetrags gemäß § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG– auf der Einnahmenseite die umlagefähigen Nebenentgelte in durchschnittlicher Höhe hinzugerechnet werden.
(BFH Urteil vom 19. März 2002 IX R 19/00).

Rückzahlung von Disagio ist keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung

Errechnet die Bank bei vorzeitiger Beendigung eines Darlehensvertrags die ihr gegen den Steuerpflichtigen zustehende Vorfälligkeitsentschädigung auf der Grundlage des Effektivzinses und zieht sie dabei den auf die Zeit nach der Vertragsbeendigung entfallenden Rest des Disagios als Rechnungsposten ab, so fließen dem Steuerpflichtigen dadurch keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe des restlichen Disagios zu.
(BFH Urteil vom 19. Februar 2002 IX R 36/98).