Aufteilung eines Gesamtkaufpreises

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden

Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach der Rechtsprechung des BFH nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles zu entscheiden.

Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vom FG zu begründen

BFH Beschluss vom 15.11.2016 – IX B 98/16 BFHNV 2017 S. 292

Begründung:

Ist wie im Streitfall ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung –ImmoWertV– vom 19. Mai 2010, BGBl I 2010, 639) herangezogen.

Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz ImmoWertV). Welches dieser –gleichwertigen– Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Aber auch eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des FG zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet.

Von diesen Rechtssätzen der Rechtsprechung des BFH ist auch das FG im Streitfall ausgegangen. Das FG hat seiner Entscheidung zugrunde gelegt, dass die Ermittlung des Verkehrswerts auf der Grundlage der ImmoWertV mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens erfolgen kann. Es hat weiter ausgeführt, dass die vorliegende Immobilie auf der Grundlage der o.g. BFH-Rechtsprechung grundsätzlich unter Anwendung des Sachwertverfahrens zu bewerten ist.

Es hat jedoch hier aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls das Ertragswertverfahren für die zutreffendere Bewertungsmethode gehalten. Dies hat es unter Hinweis auf den Zustand des Gebäudes, die Lage am Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objekts auch ausführlich begründet. Das FG hat dabei festgestellt, dass das Objekt in erster Linie zur Vermietung geeignet und nicht zur Selbstnutzung gedacht war. Daher stellten die Ertragsaussichten den wesentlichen wertbildenden Faktor dar, was aus Sicht des FG folgerichtig zu einer Anwendung des Ertragswertverfahrens geführt hat.

Abweichung der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises von den vertraglichen Vereinbarungen

Eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung auf Einzelwirtschaftsgüter ist vorzunehmen, wenn Bedenken gegen deren wirtschaftliche Richtigkeit bestehen, weil in erster Linie Gründe der Steuerersparnis hierfür maßgeblich waren. Dabei ist die Anzahl der Personen auf der jeweiligen Vertragsseite unerheblich.

Für eine weitergehende Klärungsbedürftigkeit bedarf es des Vorbringens neuer und vom BFH noch nicht geprüfter Argumente aus der Rechtsprechung und/oder der Literatur gegen die Rechtsauffassung des BFH.

BFH Beschluss vom 21.08.2014 – X B 159/13 BFH/NV 2014, 1743

Begründung

Diese Zweifel ergeben sich auch nicht deshalb, weil im vorliegenden Fall auf der Veräußererseite zwei Personen beteiligt waren und nicht wie in den von den Klägern aufgezeigten Entscheidungen aus der Rechtsprechung des BFH nur eine Vertragspartei beteiligt ist. Unabhängig von der Anzahl der auf der jeweiligen Vertragsseite beteiligten Personen können die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Korrektur der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung angewandt werden. Voraussetzung für eine solche Abweichung vom vertraglich Gewollten ist nämlich nach der Senatsrechtsprechung, auf die sich das Finanzgericht (FG) unter Nr. 3 auf S. 16 seines Urteils auch ausdrücklich beruft, der Fall, dass Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen. Diese ist dann in Betracht zu ziehen, wenn die Aufteilung nicht ernstlich gewollt ist und deswegen den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entspricht, weil in erster Linie Gründe der Steuerersparnis für sie maßgebend waren. Zumindest eine der Vertragsparteien hat in diesem Fall ein besonderes Interesse an einer bestimmten Aufteilung. In solchen Fällen ist es erforderlich, die Aufteilung der Gesamtgegenleistung nach dem wirtschaftlichen Gehalt der erbrachten Leistungen vorzunehmen und auf diese Weise den Wertfluss dem “wahren Rechtsgrund” zuzuordnen.

Diese Rechtsprechungsgrundsätze wendet das FG im angefochtenen Urteil an, wenn es –sehr ausführlich begründend– eine Aufteilung anhand der Verkehrs- bzw. Teilwerte des Grundstücks des Klägers und des Unternehmens der Klägerin vornimmt.Die Kläger verkennen, dass das FG insoweit nicht auf die Zahlung des Kaufpreises, sondern auf das Fehlen gegenseitiger Interessen der Vertragsparteien und das Bestreben nach Steuervermeidung abstellt. Eine Entscheidungserheblichkeit der von den Klägern aufgeworfenen Frage nach der Relevanz des Zuflusses bei mehreren Veräußerern ergibt sich deshalb nicht.

Aufgrund der oben dargestellten Senatsrechtsprechung (siehe 1.a), ergänzt durch die von den Klägern in ihrer Beschwerdebegründung aufgeführten weiteren BFH-Entscheidungen, ist hinreichend geklärt, unter welchen Voraussetzungen eine von den vertraglichen Vereinbarungen abweichende Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für steuerliche Zwecke in Betracht kommt. Für eine darüber hinausgehende Klärungsbedürftigkeit gibt der Streitfall keinen Anlass. Diese legen die Kläger in ihrer Beschwerdebegründung auch nicht dar, da sie keine neuen und vom BFH noch nicht geprüften Argumente aus der Rechtsprechung und/oder der Literatur gegen diese Rechtsauffassung des BFH vorbringen (Gräber/Ruban, Finanzgerichtsordnung, 7. Aufl., § 116 Rz 33 und 38). Vielmehr erschöpft sich der klägerische Vortrag in der Kritik, das FG habe rechtsfehlerhaft die verschiedenen Aspekte vermischt und insbesondere keine Feststellungen dazu getroffen, dass ein Scheingeschäft vorliege. Eine Begründung der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache über den konkreten Einzelfall erfolgt hierdurch nicht.