Einkünfteerzielungsabsicht bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteter oder dazu bereit gehaltener Ferienwohnung

Die im Zusammenhang mit der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen bedeutsamen Rechtsfragen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt.

Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose ist bei einer besonderen Gestaltung und Ausstattung einer Wohnung sowie einer besonderen Größe des Grundstücks auch bei Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit anhand einer Prognose zu überprüfen.

BFH Beschluss vom 04.03.2016 – IX B 114/15

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Zulassung der Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts erforderlich. Die im Zusammenhang mit der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen bedeutsamen Rechtsfragen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt.

Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose bei einer besonderen Gestaltung und Ausstattung einer Wohnung sowie der besonderen Größe des Grundstücks entspricht vielmehr der Rechtsprechung des BFH. Ebenso ist es vertretbar, hinsichtlich der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten je nach der Struktur des Ferienwohnungsmarkts auf das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden abzustellen. Zudem hat das Finanzgericht (FG) in seiner Entscheidung in Einklang mit der Rechtsprechung des BFH ergänzend auf die durchschnittlichen Vermietungszeiten und nicht die Bettenauslastung abgestellt. Da aus Sicht des FG mithin die fehlende Überschusserzielungsabsicht der Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) in tatsächlicher Hinsicht eindeutig feststand, erübrigte sich aus seiner Sicht eine vom Beklagten und Beschwerdegegner (Finanzamt –FA–) vorzunehmende vorläufige Steuerfestsetzung nach § 165 der Abgabenordnung.

Denn die Erforderlichkeit der Vornahme einer Prognoseberechnung zur Feststellung der Überschusserzielungsabsicht folgt bereits aus der besonderen Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen sowie der besonderen Größe des Grundstücks. Unabhängig davon war die Frage der Ermittlung der durchschnittlichen Vermietungstage bereits im erstinstanzlichen Verfahren Gegenstand. Das FA hatte darauf hingewiesen, dass auf die vom Statistischen Landesamt ermittelten Werte nicht abgestellt werden kann, so dass die Argumentation des FG zu diesem Punkt für die Kläger nicht überraschend kam.

Totalüberschussprognose für eine Ferienwohnung

Hat der Steuerpflichtige schon beim Erwerb einer teils selbst genutzten, teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienimmobilie den späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht als Prognosezeitraum der Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.

Hat der Steuerpflichtige sich hingegen erst in späteren Jahren wegen fehlender Ertragsaussichten des Objektes um den Verkauf bemüht, lässt dies den Prognosezeitraum von 30 Jahren unberührt.

BFH Beschluss vom 20.12.2013 – IX B 100/13 NFHNV 2014 S. 516 f.

Begründung:

Das FG ist im Streitfall aufgrund verschiedener Beweisanzeichen in nicht zu beanstandender Weise zu dem Schluss gekommen, dass die maßgebliche Ferienimmobilie eben gerade nicht ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit für diesen Zweck bereitgehalten wurde. Als maßgebliches, im Tatbestand des angefochtenen Urteils  festgestelltes Indiz war dabei der Umstand zu werten, dass die Kläger selbst in einem für den Veranlagungszeitraum 2002 vor dem FG geführten Verfahren eine Totalüberschussprognose eingereicht haben, in der eine Selbstnutzung der Ferienimmobilie durch die Kläger berücksichtigt (und insoweit auch unstrittig) war. Vor diesem Hintergrund durfte das FG im Rahmen seiner Gesamtwertung zu dem Ergebnis kommen, dass die im Streitjahr von den Klägern selbst eingeräumten mehrfachen Aufenthalte in der Ferienimmobilie (auch) der Selbstnutzung des Objekts gedient hatten.

Das FG ist aufgrund seiner aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zutreffend davon ausgegangen, dass bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienimmobilien die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden ist; es hat sodann aber Denn im Zuge einer Prognoseentscheidung ist insbesondere zu beachten, dass der grundsätzlich zugrunde zu legende Prognosezeitraum von 30 Jahren mit Rücksicht auf den Verkauf im Jahr 2011 nur dann entsprechend abzukürzen wäre, wenn die Kläger schon beim Erwerb den späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen hätten. Hätten sie hingegen erst in späteren Jahren wegen fehlender Ertragsaussichten versucht, das Haus zu verkaufen, ließe dies den Prognosezeitraum unberührt, denn dann wäre damit lediglich auf die zwischenzeitlich erkannte Unwirtschaftlichkeit der Vermietungstätigkeit reagiert worden.

Lohnsteuer

Ferienwohnungen sind kein eingerichteter und ausgeübter Gewerbebetrieb mit Einkünfteerzielungsabsicht

Bei einer Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird und das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet (ständige Rechtsprechung des BFH).

Diese Kriterien gelten auch bei einer Ferienwohnung im Hause der Vermieter.Wird ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet, bildet die Vermietung keinen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb.

BFH Beschluss vom 18.01.2013 – IX B 143/12 BFHNV 2013 S. 554

Begründung:

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegründet. Die von den Klägern und Beschwerdeführern (Kläger) herausgehobenen Fragen nach dem Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb (i.V.m. Art. 12 des Grundgesetzes) sowie der Besteuerung abseits typischer Ferienorte im selbstgenutzten Haus gelegene Ferienwohnungen sind nicht klärungsbedürftig und im Streitfall nicht klärbar.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist bei einer Ferienwohnung grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird und das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen  nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet. Liegen die genannten zusätzlichen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar; die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden.

Im Streitfall sind der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt –FA–) im Vorverfahren sowie das Finanzgericht (FG) aufgrund einer den BFH nach § 118 Abs. 2 FGO bindenden Würdigung von Beweisanzeichen zu dem Ergebnis gelangt, die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen sei in den Streitjahren um mehr als 25 % unterschritten worden. Die Einkünfteerzielungsabsicht habe sich durch eine Prognose nicht feststellen lassen.

Hiergegen wenden sich die Kläger nach dem sachlichen Gehalt ihres Beschwerdevorbringens lediglich mit dem Einwand, das FG habe sich mit den Besonderheiten des Streitfalles nicht konkret auseinandergesetzt; sie setzen damit nur ihre eigene Rechtsauffassung an die Stelle des FG. Unter diesen Prämissen stellt sich die Frage nach einem Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb gerade nicht. Gleichviel, ob die schutzfähige Rechtsposition des eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs (vgl. dazu den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 30. November 2010 1 BvL 3/07, Zeitschrift für Wett- und Glückspielrecht 2011, 33, unter II.2.a, m.w.N.) lediglich eine gewerbliche Ferienwohnungsvermietung umfasst, wäre hier mangels Einkünfteerzielungsabsicht schon keine steuerbare Tätigkeit und jedenfalls deshalb kein Gewerbebetrieb betroffen. Hierin liegt der Unterschied zu dem von den Klägern gebildeten Beispiel eines Diskothek-Betriebs.

Soweit die Kläger auf die Besonderheiten eines nicht typischen Ferienorts sowie der Vermietung "unter dem eigenen Dach" verweisen, kommt es darauf im Streitfall ebenfalls nicht an: FA und FG haben die ortsüblichen Vermietungszeiten bindend festgestellt; außerdem sind die in der Gemeinde W zusammengefassten Ortschaften offenkundig (§ 291 der Zivilprozessordnung) typische Ferienorte. Die Lage der Ferienwohnung im Haus des Vermieters rechtfertigt keine abweichenden Kriterien.

 

Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung

Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

Niedersächsische Finanzgericht (NFG) Urteil vom 07.03.2012; 9 K 180/09

Begründung:

Die Kläger sind Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung, die sie über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006 – abgesehen von einer jährlichen dreiwöchigen, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung – fremdvermieteten. Das beklagte Finanzamt (FA) hatte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorläufig nach § 165 der Abgabenordnung (AO) anerkannt. Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das FA die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das FA in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich ist, hielt das FA dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für geboten.

Dieser Rechtsauffassung, die auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) basiert, ist der 9. Senat des Niedersächsischen FG entgegengetreten. Nach Auffassung des NFG besteht jedenfalls dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage – wie dies im Streitfall festgestellt werden konnte – erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden (vgl. hierzu bereits FG Köln, Urteil vom 30.06.2011, 10 K 4965/07, EFG 2011, 1882, Rev. eingelegt, Az. des BFH: IX R 26/11).

Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung trug das Gericht insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen der Kläger zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres gekürzt wurden.

Das NFG hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen.
Das Revisionsverfahren ist beim BFH unter dem Az. IX R 22/12 anhängig.

 

Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

Eine Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist auch dann möglich wenn eine geringfügige Selbstnutzung vorliegt.

FG Niedersachsen Urteil vom 07.03.2012 Az.: 9 K 180/09

Begründung:

Die Kläger sind Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung, die sie über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006 – abgesehen von einer jährlichen dreiwöchigen, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung – fremdvermieteten. Das beklagte Finanzamt (FA) hatte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorläufig nach § 165 der Abgabenordnung (AO) anerkannt. Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das FA die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das FA in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich ist, hielt das FA dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für geboten.

Dieser Rechtsauffassung, die auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) basiert, ist der 9. Senat des Niedersächsischen FG entgegengetreten. Nach Auffassung des NFG besteht jedenfalls dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage – wie dies im Streitfall festgestellt werden konnte – erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden.

Das NFG hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen.

 

Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnung

Zur Ermittlung der Überschusserzielungsabsicht bei einer auch teilweise selbstgenutzten Ferienwohnung bzw. einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung.

BFH Beschluss vom 21.06.2010 – IX B 25/10 BFHNV 2010 S. 2052f.

Begründung:

Es ist geklärt, dass bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag der Kläger, zugunsten des Steuerpflichtigen könne von einer ausschließlichen Vermietung ausgegangen werden, wenn er glaubhaft mache, dass er die Entscheidung über die Vermietung einem ihm nicht nahestehenden Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das Gesamtjahr ausgeschlossen habe. Auch insoweit wenden sich die Kläger lediglich gegen die Beweiswürdigung des FG, wonach sich die Kläger eine Eigennutzung der Ferienwohnung vorbehalten hatten.

 

Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Das gilt auch dann, wenn der Steuerpflichtige hohe Werbungskostenüberschüsse erzielt. Nutzt der Steuerpflichtige die Ferienwohnung auch selbst, ist die Überschusserzielungsabsicht grundsätzlich durch eine auf 30 Jahre angelegte Prognose zu überprüfen. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist immer anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, ohne dass Vermietungshemmnisse gegeben sind, erheblich, d.h. mindestens um 25 v.H. unterschreitet.

BFH Beschluss vom 07.10.2008 – IX B 92/08 BFH/NV 2009 S. 22 f.

Begründung:

Der Bundesfinanzhof ist in den genannten Entscheidungen davon ausgegangen, dass nur bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist – und zwar auch dann, wenn dabei hohe Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Nutzt der Steuerpflichtige die Ferienwohnung indes auch selbst, ist die Überschusserzielungsabsicht durch eine grundsätzlich auf 30 Jahre angelegte Prognose zu überprüfen. Darüber hinaus ist die Einkünfteerzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, ohne dass Vermietungshemmnisse gegeben sind, erheblich, d.h. mindestens um 25 v.H. unterschreitet.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, so dass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss.

BFH Urteil vom 19. August 2008 IX R 39/07

Erläuterungen:
Mit Urteil vom 19. August 2008 (IX R 39/07) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zu der Frage Stellung genommen, welche Anforderungen an die Feststellung einer Einkünfteerzielungsabsicht bei nicht ganzjährig vermieteten Ferienwohnungen zu stellen sind.
Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung geht das Einkommensteuergesetz nach der ständigen Rechtsprechung des BFH typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen aus, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Vermietet der Steuerpflichtige eine Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste und nutzt sie nicht selbst, so ist dieses Verhalten einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit vergleichbar; denn es zeigt in nachprüfbarer Weise, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten hat. Wird nun – wie zumeist – eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet, so kommt es für die Vergleichbarkeit mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit darauf an, dass die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d.h. um mindestens 25%) unterschritten wird. Ist das der Fall, muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose ebenso überprüft werden, wie wenn ortsübliche Vermietungszeiten von vornherein nicht festgestellt werden können. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige.
So entschied der BFH mit Urteil vom 19. August 2008 in einem Fall, in dem die Klägerin in einem Erholungsort, für den (offizielle) ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellbar waren, Ferienwohnungen an ständig wechselnde Gäste jeweils weniger als 100 Tage im Jahr vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereit hielt. Der BFH gab die Sache an das Finanzgericht nicht zuletzt deshalb zurück, um der Klägerin Gelegenheit zu geben, trotz des Fehlens offizieller Belegungszahlen selbst ortsübliche Vermietungszeiten durch eine repräsentative Aufstellung darzulegen.