Gebäude

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes richtet sich die Vorsteueraufteilung im Regelfall nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel.

Vorsteuerbeträge sind aber dann nach dem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen.

BFH Urteil vom 7.5.2014, V R 1/10

Begründung:

Der V. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteil vom 7. Mai 2014 (V R 1/10) seine bisherige Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 22. August 2013 – V R 19/09) bestätigt, wonach sich bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes die Vorsteueraufteilung im Regelfall nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel richtet. Darüber hinausgehend hat er entschieden, dass die Vorsteuerbeträge jedoch nach dem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen sind, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen.

In der Sache ging es -erneut- um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze möglich ist, war eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Die Klägerin nahm die Aufteilung nach dem sog. Umsatzschlüssel vor, während die Finanzverwaltung die Vorsteuern nach dem ungünstigeren Flächenschlüssel aufteilte.

Der BFH hob das der Klage stattgebende Urteil des Finanzgerichts (FG) auf und verwies die Sache an das FG zurück. Da der Flächenschlüssel in der Regel eine präzisere Bestimmung des Pro-rata-Satzes ermöglicht, schließt er sowohl den gesamtunternehmensbezogenen wie auch den objektbezogenen Umsatzschlüssel aus. Der Flächenschlüssel findet aber dann keine Anwendung, wenn die Ausstattung der Räumlichkeiten (Höhe der Räume, Dicke der Wände, Innenausstattung) erhebliche Unterschiede aufweist. In solchen Fällen ist die Vorsteueraufteilung anhand des objektbezogenen Umsatzschlüssels vorzunehmen. Ob derartige Unterschiede in der Ausstattung vorliegen, ist vom FG im zweiten Rechtsgang zu prüfen.

Herstellungskosten eines Gebäudes

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen.

BFH Beschluss vom 27.05.2013 – IX B 3/13 BFHNV 2013 S. 1408

Begründung:

Die Kläger halten die Rechtsfrage für klärungsbedürftig, "ob zu den Herstellungskosten eines Gebäudes i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) auch Aufwendungen gehören, bei denen es sich nicht um Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt, die aber im Rahmen einer einheitlichen Gesamtmaßnahme anfallen, oder ob die Abgrenzung –auch– über die Regelungen der Feststellungslast zu erfolgen hat". Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch entschieden, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes, unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten beruhen, nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Alle Aufwendungen im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung stellen insgesamt Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG dar. Insoweit ist die aufgeworfene Rechtsfrage nicht klärungsbedürftig.

 

Aufwendungen für die Asbestsanierung des Daches eines Wohnhauses als außergewöhnliche Belastung

Die tatsächliche Zwangsläufigkeit von Aufwendungen für Sanierungsarbeiten an Asbestprodukten ist nicht anhand der abstrakten Gefährlichkeit von Asbestfasern zu beurteilen; erforderlich sind zumindest konkret zu befürchtende Gesundheitsgefährdungen.

Sind die von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs ausgehenden konkreten Gesundheitsgefährdungen auf einen Dritten zurückzuführen und unterlässt der Steuerpflichtige die Durchsetzung realisierbarer zivilrechtlicher Abwehransprüche, sind die Aufwendungen zur Beseitigung konkreter Gesundheitsgefährdungen nicht abziehbar.

Bei der Beseitigung konkreter von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs ausgehender Gesundheitsgefahren ist ein vor Durchführung dieser Maßnahmen erstelltes amtliches technisches Gutachten nicht erforderlich. Gleichwohl hat der Steuerpflichtige nachzuweisen, dass er sich den Aufwendungen aus tatsächlichen Gründen nicht entziehen konnte.

BFH Urteil vom 29.3.2012, VI R 47/10

Begründung:

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 29. März 2012 VI R 47/10 entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes, nicht aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können.

Nach § 33 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands (außergewöhnliche Belastung) erwachsen.

Hierzu können auch Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen, etwa durch ein asbestgedecktes Dach (VI R 47/10), abgewehrt. Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch muss der Steuerpflichtige realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann und er muss sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen ("Neu für Alt").

 

Schwimmende Anlage bewertungsrechtlich kein Gebäude

Eine auf dem Wasser schwimmende Anlage ist mangels fester Verbindung mit dem Grund und Boden und wegen fehlender Standfestigkeit bewertungsrechtlich kein Gebäude.

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 26.10.2011, II R 27/10

Erläuterung (BFH):

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 26. Oktober 2011 II R 27/10 entschieden, dass eine auf dem Wasser schwimmende Anlage bewertungsrechtlich kein Gebäude ist.

Der Streitfall betraf ein Event- und Konferenzzentrum, das auf einem Kanal im Gebiet des Hamburger Hafens liegt und aus drei Schwimmkörpern und einem Pfahlbau besteht. Nach Auffassung des Finanzamts waren neben dem Pfahlbau auch die Schwimmkörper als Gebäude zu behandeln und hierfür ein Einheitswert festzustellen.

Der BFH hat – ebenso wie zuvor schon das Finanzgericht – die Gebäudeeigenschaft der Schwimmkörper verneint. Bewertungsrechtlich liegt ein Gebäude nur vor, wenn es mit dem Boden fest verbunden und standfest ist. Schwimmkörpern fehlen diese Eigenschaften. Als Folge dieser Rechtsprechung unterliegen schwimmende Anlagen nicht der Grundsteuer.

Keine Modernisierungsmaßnahmen “an” einem Gebäude, wenn dadurch neue Wirtschaftsgüter entstehen

Hat der Steuerpflichtige mit Baumaßnahmen unter Verwendung der vorhandenen Bausubstanz bisher nicht vorhandene und zur Vermietung vorgesehene Wohn- sowie fremdgewerblich zu nutzende Gewerbeeinheiten geschaffen, handelt es sich nicht um nach dem FördG besonders geförderte Modernisierungsmaßnahmen oder um nachträgliche Herstellungsarbeiten "an" einem Gebäude, sondern um die Herstellung "von" unbeweglichen Wirtschaftsgütern, für die er Sonderabschreibungen nach § 3 Satz 1, § 4 Abs. 2 Satz 2 und 3 FördG lediglich zu einem Satz von 20 % oder 25 % beanspruchen kann.

BFH Urteil vom 29.06.2011 – IX R 35/10 BFHNV 2011 S. 1860

Herstellungskosten bei Teilneubau eines Gebäudes

Werden in einem Gebäude mit drei Wohnungen und Nebenräumen eine Wohnung sowie eine Garage neu hergestellt, führt dies zu Herstellungskosten.

BFH Urteil vom 07.12.2010 IX R 14/10 BFHNV 2011 S. 1302

Begründung:

Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen (§ 21 Abs. 1 EStG), sind dann nicht als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 des Handelsgesetzbuches (HGB). Danach sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes (Wirtschaftsguts), seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Bereits begrifflich liegen keine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen vor, wenn ein hinsichtlich seiner Größe und Funktion bedeutsamer Gebäudeteil abgerissen und neu errichtet wird . Dabei ist es ohne Belang, ob der Gebäudeteil lediglich im Hinblick auf die veränderten Wohnbedürfnisse der Eigentümer neu erstellt wurde, der Anbau dem persönlichen Geschmack der Nutzenden angepasst werden sollte oder aber der Abbruch wegen verdeckter Mängel erforderlich wurde.

Ob eine Baumaßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungsaufwand führt, ist für einzelne Gebäudeteile gesondert zu prüfen, wenn diese Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang mehrerer Gebäudeteile eines Gesamtgebäudes kommt auch in der baulichen Verbindung der einzelnen Baulichkeiten zum Ausdruck. Er entfällt, wenn ein Gebäudeteil einem deutlich kürzeren wirtschaftlichen Verbrauch als die übrigen unterliegt. So führt es zu Herstellungskosten, wenn in einem Gebäude mit drei Wohnungen und Nebenräumen eine Wohnung sowie eine Garage neu hergestellt werden.

Bedingte Abbruchabsicht bei einem Gebäude

Wird mit Abbruch eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen, so spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen.

Eine Abbruchabsicht beim Erwerb eines Gebäudes ist auch dann anzunehmen, wenn der Erwerber für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat

BFH Urteil vom 13.04.2010 – IX R 16/09 BFHNV 2010 S. 1799 ff

 

EuGH-Vorlage: Darf die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden vom Flächenverhältnis anstelle des Umsatzverhältnisses abhängig gemacht werden?

Dem EuGH wird folgende Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt:

Ist Art. 17 Abs. 5 Unterabs. 3 der Richtlinie 77/388/EWG dahingehend auszulegen, dass er die Mitgliedstaaten ermächtigt, für die Aufteilung der Vorsteuern aus der Errichtung eines gemischt-genutzten Gebäudes vorrangig einen anderen Aufteilungsmaßstab als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben?  

BFH Entscheidung vom 22.7.2010, V R 19/09

Erläuterungen:

Mit Beschluss vom 22. Juli 2010 hat der V. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) ein Vorabentscheidungsersuchen an den Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) gerichtet.

In der Sache geht es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze eröffnet wird, ist in diesen Fällen ebenso wie bei der Errichtung eines Gebäudes für Geschäfts- und private Wohnzwecke eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Als Aufteilungsmaßstab kommt das Verhältnis von steuerfrei zu steuerpflichtig vermieteten Flächen in Betracht (Flächenschlüssel), nach der Rechtsprechung des BFH aber auch die für Steuerpflichtige oft günstigere Höhe der Mietumsätze (Umsatzschlüssel). Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2003 ordnete der Gesetzgeber an, dass ab dem 1. Januar 2004 eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur noch dann erfolgen darf, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da bei Gebäuden eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel stets eine wirtschaftliche Zurechnung ermöglicht, schließt die Gesetzesänderung eine Anwendung des Umsatzschlüssels praktisch aus.

Der V. Senat fragt beim EuGH an, ob diese Einschränkung des Umsatzschlüssels mit den Vorgaben des Unionsrechts vereinbar ist. Dieses sieht den Umsatzschlüssel als Regel-Aufteilungsmaßstab vor. Hiervon können die Mitgliedstaaten zwar in Ausnahmefällen abweichen, der Senat hält es jedoch für zweifelhaft, ob die Voraussetzungen für einen dieser Ausnahmefälle vorliegen.

Die EuGH-Vorlage hat große Bedeutung für die Errichtung von Wohn- und Geschäftsgebäuden, da die Höhe des Vorsteuerabzugs deren Finanzierung (Kapitalbedarf) beeinflusst.

 

 

Bedingte Abbruchabsicht eines Gebäudes

Bedingte Abbruchabsicht eines Gebäudes

BFH Urteil vom 13.4.2010, IX R 16/09

Begründung:

Seit dem Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12. Juni 1978 GrS 1/77  kann der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes, wenn er dieses nach dem Erwerb abreißt, AfaA vornehmen und die Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, sofern er das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben hat.

Hat er es hingegen in der Absicht erworben, es (teilweise) abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen, sind der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Teil der Herstellungskosten des neugestalteten (umgebauten) Gebäudes. Eine Abbruchabsicht in diesem Sinn ist auch dann zu bejahen, wenn der Erwerber beim Erwerb des Gebäudes für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat. Bei (Teil-)Abbruch des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung spricht ein Beweis des ersten Anscheins für eine Abbruchabsicht.

Den für eine Abbruchabsicht sprechenden Beweis des ersten Anscheins kann der Steuerpflichtige durch einen Gegenbeweis entkräften, insbesondere der Art, dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen, nicht typischen Geschehensablaufs gekommen ist.

Vorsteueraufteilung ist auch ab 2004 nach einem Umsatzschlüssel möglich. Die Regelung in § 15 Abs. 4 UStG ist europarechtswidrig !

Die ab 2004 geltende Regelung des § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG, die eine Vorsteueraufteilung nach einem Umsatzschlüssel faktisch ausschließt, ist europarechtswidrig. Der Steuerpflichtige kann sich unmittelbar auf die für ihn günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen.

Niedersächsische Finanzgericht (FG) hat mit Urteil vom 23.04.2009  ( 16 K 271/06) Revision zugelassen.

Erläuterung:

Wird ein Gebäude teilweise steuerfrei, teilweise steuerpflichtig vermietet, so kann der Steuerpflichtige die bei Herstellung des Gebäudes angefallenen Vorsteuern nur insoweit abziehen, als sie auf die steuerpflichtigen Umsätze entfallen. In der Vergangenheit war lange streitig, ob die Aufteilung der Vorsteuern nur im Verhältnis der steuerfrei/steuerpflichtig genutzten Gebäudeflächen oder auch nach dem Verhältnis der mit den einzelnen Gebäudeeinheiten erzielten Umsätze zulässig ist.

Nach dem zum 01.01.2004 in Kraft getretenen § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG ist in der Regel für den Steuerpflichtigen günstigere Aufteilung nach dem Verhältnis der Umsätze nur möglich, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da der Flächenschlüssel aber immer einen sachgerechten Aufteilungsmaßstab darstellt, bewirkt § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG de facto einen Ausschluss des Umsatzschlüssels.

Nunmehr hat das Niedersächsische FG entschieden, dass die Regelung in § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG nicht mit Art. 17 Abs. 5 der 6. EG-Richtlinie vereinbar ist. Dieses sieht nämlich den Umsatzschlüssel als Regelaufteilungsmaßstab vor. Das beklagte Finanzamt hatte sich darauf berufen, dass das Gemeinschaftsrecht die EU-Mitgliedstaaten ermächtigt, abweichende Bestimmungen über die Aufteilung der Vorsteuern zu treffen. Nach Auffassung des Niedersächsischen FG ist davon aber nicht eine Regelung gedeckt, die faktisch zum gänzlichen Ausschluss des Umsatzschlüssels führt. Der Steuerpflichtige ist deshalb auch nach dem Jahre 2003 weiterhin berechtigt, unter Berufung auf Art. 17 Abs. 5 der 6. EG-Richtlinie seine Vorsteuern nach einem Umsatzschlüssel aufzuteilen.