gewerblicher Grundstückshandel

Gewerblicher Grundstückshandel

Maßgeblich für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit ist nicht die vom Steuerpflichtigen subjektiv vorgenommene Beurteilung und die angegebene Bezeichnung, sondern vielmehr die Wertung nach objektiven Kriterien. Deshalb ist gewerblicher Grundstückshandel nicht allein deshalb zu bejahen, weil der Steuerpflichtige beim FA und seiner Gemeindebehörde einen Gewerbebetrieb anmeldet und Dritten gegenüber erklärt, er sei gewerblicher Grundstückshändler.

BFH Urteil vom 18. August 2009 X R 25/06

Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels durch Einbringung eines Grundstücks in eine beherrschte GmbH

Die entgeltliche Übertragung eines Objekts auf eine vom Steuerpflichtigen beherrschte GmbH vor Fertigstellung des Objekts ist als Anhaltspunkt für das Vorliegen einer unbedingten Veräußerungsabsicht heranzuziehen.

Bei Einbringung eines Grundstückshandelsbetriebs in eine GmbH ist der Einbringungsgewinn als laufender Gewerbeertrag zu behandeln, soweit er auf die eingebrachten Grundstücke des Umlaufvermögens entfällt.

BFH Urteil vom 24. Juni 2009 X R 36/06

Erläuterung:

Der X. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteil vom 24. Juni 2009 X R 36/06 entschieden, dass die Einbringung eines Grundstücks in eine vom Steuerpflichtigen beherrschte GmbH vor Fertigstellung des Gebäudes bei der Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels als Anhaltspunkt für das Vorliegen einer unbedingten Veräußerungsabsicht heranzuziehen ist. Weiter hat der X. Senat entschieden, dass der Gewinn, der anlässlich der Einbringung eines Grundstückshandelsbetriebs in eine GmbH entsteht, aufgrund der Rechtsgrundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel gewerbesteuerbar und -pflichtig ist.

Der Kläger hatte einen Miteigentumsanteil an einer Wohnung erworben, kurz danach begonnen, diese sowohl baulich wie rechtlich in fünf Wohnungen zu teilen und den Miteigentumsanteil an der noch ungeteilten Wohnung vor Fertigstellung der Umbaumaßnahmen in eine von ihm zu 100 % beherrschte GmbH eingebracht. Die GmbH übernahm vom Kläger dessen Verbindlichkeiten aus Anschaffungs und Herstellungskosten, gewährte ihm weitere GmbH-Anteile und räumte ihm eine Darlehensforderung ein. In den fünf Jahren nach der Einbringung und Aufteilung veräußerte die GmbH alle Wohnungen. Das Finanzamt (FA) hatte die Einbringung als steuerpflichtige Veräußerung des Grundstücks im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels beurteilt. Das Finanzgericht (FG) gab hingegen dem Kläger Recht.

Der X. Senat hat auf die Revision des FA das Urteil des FG aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Nach den Umständen des Streitfalls hat der Kläger von Anfang an beabsichtigt, die erworbene Wohnung zu teilen, um anschließend die neu entstandenen Wohnungen zu veräußern. Das Grundstück habe deshalb ab dem Erwerb zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels gehört und sei im Wege der Einbringung an die beherrschte GmbH veräußert worden. Die Zurückverweisung war notwendig, um die Höhe des letztlich steuerpflichtigen Gewerbeertrags bestimmen zu können.

Die Entscheidung des BFH hat auch Auswirkungen auf die Folgejahre, in denen der Kläger ein weiteres Grundstück veräußert hat. In den Streitsachen X R 14/05 und X R 59/08 hat der X. Senat hierzu bereits durch nicht zur amtlichen Veröffentlichung bestimmte Urteile vom 10. Dezember 2008 entschieden.

Überschreitung des Fünfjahreszeitraums bei gewerblichen Grundstückshandels

Jedenfalls bei branchenkundigen Steuerpflichtigen ist die für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels erforderliche bedingte Veräußerungsabsicht auch dann anzunehmen, wenn innerhalb des Fünf-Jahreszeitraums zwar weniger als vier Objekte veräußert werden, sich aber in relativ kurzer Zeit danach planmäßig weitere Veräußerungen anschließen. Hierin ist zugleich ein Indiz dafür zu sehen, dass ein Gewerbebetrieb (einschließlich bedingter Veräußerungsabsicht) bereits zum Zeitpunkt der Grundstücksanschaffung (beziehungsweise Gebäudeerrichtung) vorgelegen hat.

BFH Beschluss vom 06.02.2009 – IV B 74/08 BFHNV 2009 S. 919 f.

Bedingte Veräußerungsabsicht beim gewerblichen Grundstückshandel

Wird die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten, so hat der Steuerpflichtige den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht bereits deswegen verlassen, weil er beim Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks jedenfalls eine bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hat.

Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Nur wenn schon andere Umstände dafür sprechen, dass bereits beim Erwerb oder bei der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand, kann die Indizwirkung dieser Umstände durch die Kürze der zwischen Erwerb oder Bebauung und Verkauf liegenden Zeit verstärkt werden.

Ob bei der Errichtung und Veräußerung nur eines Gebäudes infolge der Vielzahl und des Gewichts der vom Verkäufer im Hinblick auf die Bebauung entfalteten Aktivitäten die Gesamttätigkeit als nachhaltig anzusehen ist, richtet sich nach dem Gesamtbild der Verhältnisse.

BFH Urteil vom 19.02.2009 – IV R 8, 9/07 BFH NV 2009 S. 923

Gewerblicher Grundstückshandel bei Nichtüberschreiten der Drei-Objekt-Grenze mit unbedingte Veräußerungsabsicht

Bei Nichtüberschreiten der Drei-Objekt-Grenze wird in Fällen der Grundstücksbebauung der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nur überschritten, wenn der (unbedingte) Entschluss zur Grundstücksveräußerung spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der auf die Bebauung gerichteten Verträge gefasst worden ist.

BFH Urteil vom 17. Dezember 2008 IV R 77/06

Begründung:

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels hat der BFH die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Sie besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen sei, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substantieller Vermögenswerte) im Vordergrund stehe. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf drei Wohneinheiten trage der gebotenen Vereinfachung Rechnung.

Der Drei-Objekt-Grenze kommt allerdings nur Indizwirkung zu. Daher können auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Das ist nach Auffassung des BFH beispielsweise dann der Fall, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird. Der Drei-Objekt-Grenze bedarf es mithin nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände zweifelsfrei feststeht, dass die maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung) in unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind. In derartigen Fällen wird der Veräußerer, sofern er das Grundstück für den Erwerber bebaut, also wie ein Bauunternehmer, Generalübernehmer oder Baubetreuer und damit gewerblich tätig. Vorausgesetzt ist hierbei allerdings, dass der Entschluss zur Veräußerung nicht erst während der eigentlichen Bautätigkeit, sondern spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der auf die Bebauung gerichteten Verträge gefasst worden ist.

Gelangt das Gericht bei der tatrichterlichen Würdigung schließlich zu dem Ergebnis, dass der Steuerpflichtige erst nach Erteilung des Bauauftrags für das Bürogebäude zur Grundstücksveräußerung entschlossen hat, so ist dies mangels eines Handelns in unbedingter Veräußerungsabsicht nicht als gewerbliche Grundstückshandel zu sehen.

Gewerblicher Grundstückshandel bei Schwesterpersonengesellschaften

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

 Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

 BFH Urteil vom 17. Dezember 2008 IV R 72/07

 

 

Abgrenzung gewerblicher Grundstückshandel zur privaten Vermögensverwaltung

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend drei von insgesamt vier Eigentumswohnungen, die von ihr auf dem Grundstück errichtet werden sollen, mit Gewinnerzielungsabsicht verkauft, betreibt einen gewerblichen Grundstückshandel und keine private Vermögensverwaltung. Dies gilt unabhängig davon, ob ihre Gesellschafter einen der Baubranche zuzurechnenden Beruf ausüben.
(BFH Urteil vom 13. August 2002 VIII R 14/99).