Immobilien

Abgrenzung zwischen laufenden Reparaturen und anschaffungsnaher Aufwand bei Immobilien

Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG , sondern als sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) zu berücksichtigen.

FG Düsseldorf Urteil vom 21.01.2016, 11 K 4274/13 E

Sachverhalt:

Die Beteiligten streiten um die Einordnung von Reparaturkosten einer Eigentumswohnung als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 9 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) oder sofort abzugsfähigen Aufwand. Die Klägerin erwarb aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 13.2.2007 eine Eigentumswohnung. Das Mietverhältnis wurde zunächst unbeanstandet fortgesetzt. Die Kläger erklärten für das Jahr 2007 keine Erhaltungsaufwendungen. Nach einiger Zeit kam es zu Zahlungsstörungen, da die Mieterin nicht bereit war, anfallende Zahlungen für Nebenkosten zu leisten. Die Klägerin gewann einen darauf folgenden Zivilrechtsstreit vor dem Amtsgericht A und kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 15.9.2008. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand. Es lagen eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen vor. Darüber hinaus wurden Schäden aufgrund eines bisher von der Mieterin über Monate nicht gemeldeten Rohrbruchs im Badezimmer entdeckt.

Begründung:

Die Klage ist begründet. Der Änderungsbescheid zur Einkommensteuer 2008 vom 16.5.2013 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20.11.2013 ist rechtwidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 S. 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Der Beklagte hat die im Jahr 2008 geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen i.H.v. 19.913,36 € zu Unrecht nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten berücksichtigt.

Aufwendungen, die durch eine Vermietungsabsicht (§ 21 Abs. 1 EStG) veranlasst sind, sind als Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 EStG nicht sofort abzugsfähig, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) zu berücksichtigen, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 EStG. Zu den Herstellungskosten gehören gemäß § 9 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Im Streitfall liegen nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG an sich anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die im Jahr 2008 geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen i.H.v. 19.913,36 € überschreiten nach Abzug der Umsatzsteuer die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung. Die 15 %-Grenze liegt auf Grundlage der Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung i.H.v. 104.101 € bei 15.615,15 €. Nach Abzug der Umsatzsteuer verbleiben im Jahr 2008 Erhaltungsaufwendungen i.H.v. 17.091,48 €. Es liegen dennoch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor.

Anhand dieser Entstehungsgeschichte lässt sich ablesen, dass der Gesetzgeber Fälle, in denen Schäden erst nach dem Erwerb entstehen, bei der Schaffung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor Augen hatte. Es ging vielmehr darum, die ältere Rechtsprechung zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand gesetzlich zu verankern. Damit sollten Fälle erfasst werden, in denen aufgrund einer von vornherein geplanten Renovierung nach Anschaffung eines Gebäudes wirtschaftlich betrachtet von vornherein Anschaffungskosten vorliegen.

Dagegen lässt sich nach Auffassung des Senates auch nicht einwenden, dass der Gesetzgeber die frühere Verwaltungsregelung in Bezug auf verdeckte Mängel als vergleichbare Fallgruppe zu nachträglichen Mängeln abweichend von der früheren Rechtslage nicht in die Gesetzesfassung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG übernommen hat.

Nach Auffassung des Senats spricht auch die Systematik dafür, Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb eines Gebäudes nicht dem § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zuzuordnen.

Der Senat hält es danach auch unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten für gerechtfertigt, Erhaltungsaufwendungen für nachträgliche Schäden stets steuerlich zum sofortigen Abzug zuzulassen. Die außerordentliche Absetzung für Abnutzung hat wirtschaftlich die gleiche Zielrichtung wie Reparaturaufwand. Sie kann auch nicht im Sinne der obenstehenden Rechtsprechung „hinter Reparaturaufwand zurücktreten“, wenn die Reparaturaufwendungen ihrerseits steuerlich nicht sofort abzugsfähig sind.

Abfärbetheorie bei Immobilien in der Betriebsaufspaltung

Abfärbewirkung nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf sämtliche Einkünfte einer ansonsten vermögensverwaltend tätigen Personengesellschaft bei nachträglich erkannter  Betriebsaufspaltung.

BFH Urteil vom 29.11.2012, IV R 37/10

Begründung:

Das FG hat die Grundstücksvermietung durch die GbR an die Z-GmbH zu Recht als gewerbliche Tätigkeit im Rahmen einer Betriebsaufspaltung qualifiziert (B.II.1.). Die Ausübung (auch) einer gewerblichen Tätigkeit i.S. des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG hat nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG zur Folge, dass die gesamte Tätigkeit der GbR als Gewerbebetrieb gilt; damit hat die GbR in den Streitjahren ausschließlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt; das vermietete Grundstück ist insgesamt dem steuerlichen Betriebsvermögen der Mitunternehmerschaft zuzuordnen.

In Folge der Betriebsaufspaltung sind die Einkünfte der GbR aus der Vermietung des Grundstückteils an die Z-GmbH in solche aus Gewerbebetrieb umzuqualifizieren und die (anteiligen) Wirtschaftsgüter (Grund und Boden, Gebäude, Außenanlagen und der Geschäftsanteil an der Z-GmbH) dem (Sonder-)Betriebsvermögen zuzuordnen (§ 21 Abs. 3, § 15 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2, Abs. 2 EStG). Dies hat im Streitfall zur Folge, dass nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auch die Einkünfte aus der Vermietung des übrigen Gebäudeteils an fremde Dritte als gewerbliche Einkünfte der GbR zu qualifizieren und die diesbezüglichen Wirtschaftsgüter (Gebäudeteile sowie der anteilige Grund und Boden, u.a.) ebenfalls dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind.

 

Keine Vermietungsabsicht bei Jahrelangem Leerstand

Es besteht keine steuerlich anzuerkennende Vermietungsabsicht, wenn bei allgemein stark nachgesuchtem Mietwohnraum eine (möblierte) Wohnung über Jahre hinweg nicht vermietet wird.

Auch wenn Vermietungsanzeigen ein Indiz für eine Vermietungsabsicht bilden, kann sich aus anderen Umständen das Fehlen dieser Absicht ergeben.

Im Streit um Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bedarf es keiner Totalüberschussprognose anhand hypothetisch erzielbarer Mieten, wenn eine Vermietung tatsächlich weder erfolgt noch beabsichtigt ist.

In einem vom Steuerpflichtigen auch selbst genutzten Zweifamilienhaus sind anteilige Aufwendungen für dauerhaft leerstehende Nebenräume keine Werbungskosten.

BFH Urteil vom 17.10.2012 – VIII R 51/09 BFHNV 2013 S. 354

Begründung:

Die einkommensteuerrechtliche Beurteilung des leerstehenden Wohnraums durch das FG hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Sachverhaltswürdigung, wonach der Kläger im Streitjahr keine Einkünfteerzielungsabsicht gehabt habe, da er seine Vermietungsabsicht hinsichtlich des seit Fertigstellung des Hauses (1984) noch nie vermieteten Einzelraumes im Dachgeschoss und hinsichtlich der im Streitjahr schon seit zehn Jahren Wohnung weder nachgewiesen noch hinreichend glaubhaft gemacht habe, ist nicht zu beanstanden.

Ein solcher Verstoß liegt nicht darin, dass das FG in den vom Kläger im Streitjahr geschalteten Vermietungsannoncen keinen hinreichenden Nachweis entsprechender Vermietungsbemühungen gesehen hat. Zurecht hat das FG die vorgetragenen Vermittlungsbemühungen als "vergleichsweise geringfügig" eingestuft, denn nach der Steuererklärung erforderten die Annoncen nur einen Aufwand von rund 150 EUR im Streitjahr und erfolgten nach der vom Kläger im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Aufstellung nur während eines Zeitraums von insgesamt neun Wochen im Streitjahr. Zwar bilden Vermietungsannoncen grundsätzlich ein Indiz (Beweisanzeichen) für eine dahinter stehende Vermietungsabsicht des Annoncierenden. Sie können aber etwa auch bezwecken, gegenüber der Finanzverwaltung eine Vermietungsabsicht zu dokumentieren, die tatsächlich nicht ernstlich verfolgt wird. Im Streitfall legt vor allem der jahrelange und während des Klageverfahrens weiter andauernde Leerstand des streitbefangenen Mietobjekts den Schluss nahe, dass der Kläger tatsächlich keine ernstliche Vermietungsabsicht mehr hatte, insbesondere angesichts des gerichtsbekannten Umstands, dass Mietwohnraum in … stark nachgesucht wird und es eine nur relativ geringe Leerstandsquote gibt.

Im Ergebnis gilt dies auch hinsichtlich des separaten Raums im Dachgeschoss, der tatsächlich nie vermietet wurde und hinsichtlich dessen keine Vermietungsbemühungen nachgewiesen sind. Hinzu kommt, dass dieser Raum nach den eigenen Angaben des Klägers im Revisionsverfahren zur Vermietung gar nicht geeignet ist. Auch insoweit hat die fehlende Vermietungsabsicht zur Folge, dass Aufwendungen, die diesem Raum unmittelbar oder flächenanteilig zuzuordnen sind, steuerlich keine Berücksichtigung als Werbungskosten (§ 9 EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) finden können.

Zu Unrecht sieht der Kläger einen Verfahrensfehler des FG darin, dass es von einer Totalüberschussberechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Wohnobjekt abgesehen hat. Ausgehend von der insoweit maßgeblichen Überzeugung des FG, wonach es dem Kläger im Streitjahr an einer Vermietungsabsicht gefehlt hat, ist die nachrangige Frage nach einem möglichen Einnahmeüberschuss nicht mehr entscheidungserheblich. Es war deshalb folgerichtig, von der Ermittlung des theoretisch aus einer Vermietung erzielbaren Überschusses abzusehen.

 

Keine fortdauernde Einkünfteerzielungsabsicht bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie

Spricht es gegen die Einkünfteerzielungsabsicht, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs –von in der Regel bis zu fünf Jahren– seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert, so auch dann, wenn er seine vermietete Immobilie in einem entsprechenden Zeitraum an eine die Vermietung fortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) veräußert, an der er selbst beteiligt ist.

BFH Urteil vom 9.3.2011, IX R 50/10

Begründung:

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei demjenigen, der seine Vermietungstätigkeit auf Dauer anlegt, grundsätzlich und typisierend –wenn also keine besonderen Umstände dagegen sprechen– davon auszugehen, dass er beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Liegt danach ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs –von in der Regel bis zu fünf Jahren– seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert, so gilt dies auch, wenn der Steuerpflichtige seine vermietete Immobilie in einem entsprechenden Zeitraum an eine die Vermietung fortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) veräußert, an der er selbst beteiligt ist.

Zwar erzielt der Steuerpflichtige im Zusammenhang mit der Vermietung weiterhin steuerbare Einkünfte. Indessen ist dies für die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig ohne Bedeutung. Denn die Einkünfteerzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln.

 

Immobilien die für Sanierungszwecke erworben wurden sind Umlaufvermögen

Sonderabschreibungen nach § 4 FördG können auch auf Herstellungsarbeiten an Gebäuden des Umlaufvermögens vorgenommen werden.

BFH Urteil vom 16. Dezember 2009 IV R 48/07

Begründung:

Zutreffend hat das FG die von der KG zu Sanierungszwecken erworbenen Immobilien dem Umlaufvermögen zugeordnet. Zum Anlagevermögen gehören diejenigen Wirtschaftsgüter, die dazu bestimmt sind, dem Betrieb dauerhaft zu dienen. Umlaufvermögen sind demgegenüber die zum Verbrauch oder sofortigen Verkauf bestimmten Wirtschaftsgüter.  Die Zuordnung orientiert sich danach maßgeblich an der Zweckbestimmung des Wirtschaftsguts im Betrieb, die einerseits subjektiv vom Willen des Steuerpflichtigen abhängt, sich andererseits aber an objektiven Merkmalen nachvollziehen lassen muss (wie z.B. der Art des Wirtschaftsguts, der Art und Dauer der Verwendung im Betrieb, der Art des Betriebs, ggf. auch der Art der Bilanzierung).

 Ein Gegenstand, der zum Verkauf bestimmt ist, gehört auch dann zum Umlaufvermögen, wenn er bei fehlender Verkaufsmöglichkeit übergangsweise vermietet oder in anderer Weise für den Betrieb genutzt wird. Demgegenüber gehört ein Gegenstand, der zur Vermietung bestimmt ist, zum Anlagevermögen, es sei denn, die Vermietung dient nur dem Zweck, den Gegenstand anschließend dem Mieter zu verkaufen.

Danach waren die von der KG als Zwischenerwerberin zum Zweck der Sanierung und der Privatisierung erworbenen Grundstücke und Gebäude dem Umlaufvermögen zuzurechnen. Dass die (noch) nicht verkäuflichen Einheiten vermietet wurden, ändert nichts an der von Anfang an bestehenden Absicht der Weiterveräußerung. Wie bei jedem gewerblichen Grundstückshändler gehörten deshalb auch die Immobilien der KG zum Umlaufvermögen.

Nach § 8 Nr. 1 GewStG in der für das Streitjahr anzuwendenden Fassung werden dem Gewinn aus Gewerbebetrieb die Hälfte der Entgelte für Schulden, die der nicht nur vorübergehenden Verstärkung des Betriebskapitals dienen, wieder hinzugerechnet, soweit sie bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind. Eine Schuld dient nach ständiger Rechtsprechung des BFH grundsätzlich der nicht nur vorübergehenden Verstärkung des Betriebskapitals, wenn ihr Gegenwert das Betriebskapital länger als ein Jahr verstärkt.

Nicht der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienen andererseits trotz einer Laufzeit von mehr als einem Jahr auch Schulden, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit laufenden Geschäftsvorfällen stehen und in der nach Art des jeweiligen Geschäftsvorfalls üblichen Frist getilgt werden. Dabei handelt es sich insbesondere um Kredite, die ein Unternehmen zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines bestimmten Wirtschaftsguts des Umlaufvermögens aufnimmt und die aus dem bei der Veräußerung dieses Wirtschaftsguts erzielten Erlös zu tilgen sind.


Nach den Feststellungen des FG hatte die KG einen Barkredit für die Finanzierung der Kaufpreise für den Erwerb der Immobilien und einen Avalkredit zur Verbürgung der von den Erwerbern der modernisierten Wohnungen zu zahlenden Kaufpreise aufgenommen. Der Barkredit war mit den Verkaufserlösen zu tilgen. Die Kredite dienten deshalb nicht der dauernden, sondern der nur vorübergehenden Verstärkung des Betriebskapitals, die zugehörenden Finanzierungskosten sind folglich nicht nach § 8 Nr. 1 GewStG hinzuzurechnen.

Die Zuordnung zum Umlaufvermögen hat zugleich zur Folge, dass die Gebäude in der Bilanz nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten zu bewerten waren. Der Abzug von AfA, wie ihn die KG vorgenommen hat, war rechtsfehlerhaft.

Nach § 1 Abs. 1 FördG können Steuerpflichtige für im Fördergebiet durchgeführte begünstigte Investitionen u.a. Sonderabschreibungen nach § 4 FördG vornehmen. Zu den begünstigten Maßnahmen gehören auch Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten an abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsgütern (§ 3 Satz 1 FördG). Der erkennende Senat legt §§ 3, 4 FördG dahin aus, dass Sonderabschreibungen auch auf Herstellungsarbeiten an Gebäuden des Umlaufvermögens vorgenommen werden können.

Schuldzinsenabzug nach teilweiser Veräußerung einer Immobilie

Veräußert ein Steuerpflichtiger (ideelle) Anteile an einer zu Wohnzwecken vermieteten, darlehensfinanzierten Immobilie und verwendet er unter Aufrechterhaltung des Darlehens den Verkaufserlös für private Zwecke, so kann er aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, als dem bei ihm verbliebenen Anteil an der Immobilie entspricht.

Begründung:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, und das bedeutet, für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist.

Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn und soweit das Darlehen tatsächlich zum Erzielen von Einkünften –im vorliegenden Fall von solchen aus Vermietung und Verpachtung– verwendet worden ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn mit dem den Schuldzinsen zugrunde liegenden Darlehen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes oder Gebäudeteils finanziert werden. Ein allein rechtlicher Zusammenhang –etwa aufgrund einer Besicherung des Grundstücks– reicht hierzu ebenso wenig aus wie eine bloße gedankliche Zuweisung des Steuerpflichtigen. Die Darlehensmittel müssen vielmehr –tatsächlich– einem bestimmten Wirtschaftsgut zugeordnet werden können.

Ein dahin gehender Zusammenhang kann andererseits auch dann anzunehmen sein, wenn ein mit Darlehensmitteln angeschafftes Grundstück veräußert und der Veräußerungserlös seinerseits zum Zwecke der Einkünfteerzielung eingesetzt wird.

Im Streitfall ist das FG zu Recht davon ausgegangen, dass der Kläger die aus dem Ablösungsdarlehen vom März 2002 geleisteten Schuldzinsen nach der Veräußerung des hälftigen Miteigentumsanteils an der Eigentumswohnung nur noch hälftig als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann.

Eigenheimzulag Immobilien im EU-Ausland trotz Verjährung

Beim Finanzgericht Köln sind mehrere Verfahren anhängig, in denen Eigenheimzulage für im EU-Ausland gelegene Immobilien beantragt wird, obwohl nach Auffassung der Finanzverwaltung teilweise bereits Festsetzungsverjährung eingetreten ist.

Finanzgericht Köln 4 K 3724/08, 4 K 1669/09 und 4 K 1789/09

Erläuterungen:

Hintergrund der Verfahren ist die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (Rechtssache C-152/05), wonach unbeschränkt Steuerpflichtigen die Eigenheimzulage auch für eigene selbst bewohnte Immobilien im EU-Ausland zusteht. Die Finanzverwaltung wendet diese Grundsätze an, soweit noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten ist. In den vorliegenden Verfahren begehren die Kläger jedoch Eigenheimzulage auch für nach Ansicht der Finanzverwaltung festsetzungsverjährte Zeiträume. Streitig ist, nach welchen Grundsätzen sich die Festsetzungsfrist berechnet und ob die Festsetzungsfrist überhaupt zur Anwendung kommt.