Entschädigungen an den Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags sind nicht ein – nicht umsatzsteuerbarer – Schadenersatz, sondern steuerbares Leistungsentgelt, weil der Vermieter auf eine ihm zustehende Rechtsposition verzichtet.

Von nicht steuerbarem Schadensersatz ist aber auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig die Mietzahlungen eingestellt, der Vermieter deswegen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt hat, anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhalten und als Ausgleich für diesen künftigen Mietverlust (Differenz zwischen der vom bisherigen Mieter und der vom neuen Mieter gezahlten Miete) die Mietkaution als Schadensersatz einbehalten hat.

Veranlasst der Mieter durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung, hat dieser den durch die Kündigung entstandenen Schaden auch zu ersetzen (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 281/06). Dabei ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre.

FG München v. 9.2.2017 -14 K 2480/14, EFG 2017, 781

Sachverhalt:

Das FG München hat sich mit der Frage beschäftig, ob eine Mietkaution der Umsatzsteuer unterliegt oder nicht. In dem Ausgangsrechtsstreit hatte die Klägerin ein Mietverhältnis außer-ordentlich gegenüber einem Mieter gekündigt. Sie behielt die Kaution für angefallene Mietausfälle ein.

Die zuständige Umsatzsteuer-Sonderprüfung ging davon aus, dass es sich bei der einbehaltenen Kaution um ein umsatzsteuerpflichtiges Leistungsentgelt handelte. Nach Auffassung des FG unterliegt die Kaution nicht der Umsatzsteuer. Für die Besteuerung einer Lieferung oder einer sonstigen Leistung im Rahmen der Umsatzsteuer muss ein Leistungsaustausch gegeben sein. Dazu muss ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der erbrachten Leistung und dem empfangenen Gegenwert vorliegen.

Begründung:
Demgegenüber sind Entschädigungen oder Schadensersatz-zahlungen kein Entgelt im Sinne des Umsatzsteuerrechts. In diesen Fällen besteht nämlich kein Zusammenhang zwischen einer Lieferung oder sonstigen Leistung. Vielmehr muss der Zahlende nach Gesetz der aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung für einen Schaden und seine Folgen einzustehen. Diese Zahlungen sind dann nicht steuerbar. In diesen Fällen besteht nämlich kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Zahlung und der Leistung.

Entscheidend für die Frage der Steuerbarkeit ist, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geldbetrag bei Einbehalt in unmittelbarem Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand.

Demgemäß sind Entschädigungen an den Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags nicht Schadenersatz, sondern Leistungsentgelt, weil der Vermieter auf eine ihm zustehende Rechtsposition verzichtet. In diesen Fällen verzichtet der Vermieter auf eine zustehende Rechtsposition.

Veranlasst der Mieter durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung (vgl. § 543 Abs.2 Nr.3 BGB), hat dieser den durch die Kündigung entstandenen Schaden zu ersetzen. Diese Zahlung ist kein Entgelt im umsatzsteuerlichen Sinne und daher ist der Vorgang nicht steuerbar.

Merke:
Maßgeblich ist damit, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geld- betrag bei Einbehalt in unmittelbarem Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand. In dem vorliegenden Fall war diese nicht gegeben, da das Mietverhältnis vorzeitig durch eine außerordentliche Kündigung beendet wurde. Damit liegt kein Verzicht auf eine Rechtsposition seitens des Vermieters vor. Vielmehr ist der Mieter zu Schadensersatz nach den Vorschriften des Bürgerlichen Rechts verpflichtet. Es handelte sich bei der einbehaltenen Kaution daher um Schadensersatz, der nicht der Umsatzsteuer unterliegt.