Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen nach nicht steuerbarer Veräußerung einer Immobilie

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein.

Nachträgliche Aufwendungen in Form von Schuldzinsen, die Ehegatten nach der Veräußerung einer der Einkünfteerzielung dienenden Immobilie, welche im Eigentum nur eines Ehegatten stand, gemeinsam “aus einem Topf” finanzieren, können als (nachträgliche) Werbungskosten des früheren “Eigentümer-Ehegatten” abgezogen werden.

Der Steuerpflichtige muss den aus der Veräußerung einer bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös –soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen– stets und in vollem Umfang zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung aufgenommenen Darlehens verwenden (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Zu dem aus einer Veräußerung erzielten “Erlös” zählt grundsätzlich auch eine vom Steuerpflichtigen vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist.

Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen allerdings nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrages von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des verbliebenen Darlehensrestbetrages absichert.

BFH Urteil vom 16.9.2015, IX R 40/14

Begründung:

Die auf das Darlehen der Kläger geleisteten Schuldzinsen sind auch nicht deshalb anteilig zu kürzen, weil die Klägerin den Rückkaufswert Ihrer Lebensversicherung nicht im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie zur Schuldentilgung verwendet hat.

Zwar muss der Steuerpflichtige den aus der Veräußerung der bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös –soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen– stets und in vollem Umfang zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung aufgenommenen Darlehens verwenden. Zu dem aus einer Veräußerung erzielten “Erlös” zählt grundsätzlich auch eine vom Steuerpflichtigen   vereinnahmte   Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, die, wie im Streitfall, in die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist. Endet daher im Zeitpunkt der Veräußerung einer vermieteten Immobilie ein der Anschaffungsfinanzierung dienender Versicherungsvertrag –regulär durch Zeitablauf oder durch (vorzeitige) Kündigung–, muss der Steuerpflichtige eine hieraus erzielte Versicherungsleistung stets und in vollem Umfang zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung aufgenommenen Darlehens verwenden. Tut er dies nicht, wird der grundsätzlich fortbestehende, steuerrechtlich erhebliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem (ursprünglichen) Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung von einer privat motivierten Entscheidung –der (evtl. anteiligen) Nichtablösung des Darlehens bzw. der anderweitigen Verwendung des Erlöses aus dem Versicherungsvertrag– überlagert. Gegebenenfalls anfallende nachträgliche Schuldzinsen wären dann in dem Umfang nicht abziehbar, in dem der Steuerpflichtige den Darlehensrestbetrag durch die zugeflossene Versicherungsleistung hätte tilgen können.

Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen allerdings nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrages vorzeitig und von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des verbliebenen Darlehensrestbetrages absichert. Denn die vorzeitige Kündigung einer Kapitallebensversicherung auf den Todes- und Erlebensfall kann im Einzelfall mit –zum Teil erheblichen– Verlusten verbunden.

Ein dahin gehendes, für ihn nachteiliges und dem Grunde nach wirtschaftlich unsinniges Verhalten kann vom Steuerpflichtigen nicht erwartet werden. Denn im Regelfall wird nur die Fortführung des bisherigen Finanzierungsmodells in Form eines Festdarlehens, welches bei Laufzeitende durch eine Versicherungsleistung getilgt wird, ein wirtschaftlich sinnvolles Verhalten darstellen. Nutzt der Steuerpflichtige die Kapitallebensversicherung für eine Um- oder Anschlussfinanzierung, wird ihn dies regelmäßig in die Lage versetzen, eine günstige(re) Zinsvereinbarung mit dem finanzierenden Kreditinstitut zu erreichen. Denn mit der Kapitallebensversicherung steht dem Darlehensgeber eine (ggf. zusätzliche) Sicherheit zur Verfügung, die Einfluss auf die Zinshöhe haben kann – etwa weil sie den Wegfall einer grundschuldmäßigen Absicherung (zumindest teilweise) kompensiert. Würde der Steuerpflichtige in einer solchen Situation die Kapitallebensversicherung vorzeitig kündigen und stattdessen ein unbesichertes Annuitätendarlehen aufnehmen, müsste er mit einem vergleichsweise höheren Zinsniveau rechnen.