Einkünfteerzielungsabsicht bei anschließender Selbstnutzung

Aufwendungen für eine Wohnimmobilie, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, können auch während der Zeit des für die Dauer notwendiger Renovierungsarbeiten bestehenden Leerstandes als Werbungskosten abgezogen werden, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.

Die Art, der Umfang und die zeitliche Abfolge von Renovierungsarbeiten können im Einzelfall den Schluss zulassen, dass der Steuerpflichtige von vorneherein nach Abschluss der Arbeiten eine Selbstnutzung des Objektes geplant und mithin seine Einkünfteerzielungsabsicht schon mit Beginn der Renovierungsphase aufgegeben hat. Ein dahin gehender Schluss erfordert hinreichende Feststellungen zu der Frage, ob vom Steuerpflichtigen nachgewiesene Vermietungsbemühungen nur zum Schein unternommen wurden.

BFH Urteil vom 11.12.2012 – IX R 15/12 BFHNV 2013 S. 720

Begründung:

Die Revision ist begründet und führt nach § 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen, und das heißt, durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.

Danach sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Das FG entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung, ob im Einzelfall eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt; es ist bei seiner tatrichterlichen Würdigung nicht an starre Regeln für das Gewichten einzelner Umstände gebunden.

Nach diesen Grundsätzen sind die Aufwendungen des Klägers für sein leerstehendes, vormals dauerhaft vermietetes Wohnhaus auch während der Zeit des –insbesondere für die Dauer notwendiger Renovierungsarbeiten bestehenden– Leerstands dem Grunde nach als Werbungskosten abziehbar. Das FG ist von anderen Grundsätzen ausgegangen, indem es die vorangegangene Vermietung als unerheblich angesehen und nicht geprüft hat, ob der Kläger seine –in der Leerstandszeit indiziell zunächst weiterbestehende– Vermietungsabsicht im Streitjahr selbst endgültig aufgegeben hat. Das angefochtene Urteil kann schon aus diesem

Dabei wird das FG insbesondere zu entscheiden haben, ob im Streitfall die Art, der Umfang und die zeitliche Abfolge der vom Kläger vorgenommenen Renovierungsarbeiten den möglichen Schluss zulassen, dass der Kläger von vorneherein nach Abschluss der Arbeiten eine Selbstnutzung des Objekts geplant und mithin seine Einkünfteerzielungsabsicht schon mit Beginn der Renovierungsphase aufgeben hat. Ein solcher Schluss wäre etwa dann zulässig, wenn anhand objektiver Umstände feststeht, dass der Kläger die von ihm nachgewiesenen Vermietungsbemühungen nur zum Schein unternommen hätte. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass es dem Steuerpflichtigen grundsätzlich freisteht, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen.

Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten eines Gebäudes

Ein Unternehmer, der ein gemischt genutztes Gebäude zum Teil steuerfrei vermietet und zum Teil für private Wohnzwecke verwendet, hat keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten des Gebäudes.

BFH Urteil vom 11.03.2009 XI R 21/08 BFH 2009 S. 1154 f

Begründung:

Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 UStG kann ein Unternehmer die in Rechnungen i.S. des § 14 UStG gesondert ausgewiesene Steuer für Lieferungen oder sonstige Leistungen, die von anderen Unternehmern für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, als Vorsteuerbeträge abziehen. Gemäß § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ist vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen die Steuer für die Lieferungen sowie für die sonstigen Leistungen, die der Unternehmer zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet.

Im Streitfall war die Klägerin bei der Herstellung des Gebäudes nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, weil die (beabsichtigte) unternehmerische Nutzung, die Vermietung der Gewerberäume, gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei war. Der Vorsteuerabzug für hierfür bezogene Leistungen ist daher nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausgeschlossen. Auch die teilweise Nutzung des Gebäudes zu privaten Wohnzwecken berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug.

Ingangsetzungsaufwendungen in der Selbstnutzungsphase keine vorab entstandenen Werbungskosten

Aufwendungen für Instandsetzungsarbeiten an einer Wohnung, die der Steuerpflichtige während der Zeit der Selbstnutzung durchführt, sind grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten im Zusammenhang mit einer nach der Eigennutzung geplanten Vermietung abziehbar.

BFH Urteil vom 01.04.2009 IX R 51/08 BFH NV 2009 S. 1259f.

Begründung:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind.

Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Sind demgegenüber die Aufwendungen nicht (fast) ausschließlich durch die Einnahmeerzielung (§ 21 Abs. 1 EStG), sondern daneben auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Werden Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten während der Vermietungszeit ausgeführt, geht der BFH typisierend davon aus, dass sie noch der Einkünfteerzielung dienen und die dadurch entstandenen Aufwendungen unabhängig vom Zahlungszeitpunkt grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Dagegen sind die Aufwendungen nicht zu berücksichtigen, wenn die Reparatur während der Zeit der Selbstnutzung durchgeführt wird.. Nach diesen Grundsätzen ist die Erneuerung der Heizungsanlage der steuerrechtlich nicht bedeutsamen Eigennutzung zuzuordnen; denn die Kläger ließen den Kessel im August des Streitjahres zu einer Zeit einbauen, in der sie selbst die Wohnung bewohnten. Es ist nicht erheblich, inwieweit diese Maßnahme nach den Intentionen der Kläger der sich an die Selbstnutzung der Wohnung anschließenden Vermietungsphase zugute kommen sollte.