Vermietung

Die Vermietung von 2 errichteten Verwaltungsgebäuden auf Erbbaurechtsgrundstücken

Die Vermietung von 2 errichteten Verwaltungsgebäuden für jeweils 20 Jahre auf Erbbaurechtsgrundstücken, die für den selben Zeitraum bestehen, führt nicht zu gewerblichen Einkünften.

Niedersächsisches Finanzgericht 1, Urteil vom 06.10.2015, 16 K 10021/14

Begründung:

Die Klägerin erzielte im Streitjahr bezüglich ihrer gesamten Vermietungstätigkeit Einkünfte aus Vermietung im Sinne des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Entgegen der Auffassung des Beklagten liegen keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) vor.

Gewerbebetrieb ist jede selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn diese Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist (§ 15 Abs. 2 Satz 2 EStG). Hinzu kommen muss als ungeschriebenes negatives Tatbestandsmerkmal, dass die Betätigung den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreitet. Die Absicht, gewerbliche Gewinne zu erzielen, muss durch eine Tätigkeit verfolgt werden, die nach allgemeiner Auffassung als unternehmerisch gewertet wird (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 17.01.1972 GrS 10/70).

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98). Hierfür gibt es keine einheitliche Beurteilungsmaßstäbe. Vielmehr sind die jeweiligen artspezifischen Besonderheiten zu beachten.

Die Vermietung einzelner Gegenstände geht regelmäßig über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus. Ausnahmsweise kann eine gewerbliche Vermietungstätigkeit dann in Betracht gezogen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Gegenstandes in den Hintergrund tritt.

Der BFH hat in Einzelfällen eine Tätigkeit auch dann insgesamt als gewerblich angesehen, wenn die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter mit deren An- und Verkauf aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert war. In den entschiedenen Fällen reichte der jeweilige Vermietungserlös nicht zur Anschaffung eines neuen Wirtschaftsgutes aus und die Veräußerung des Wirtschaftsgutes wurde nach kurzer Vermietungsphase erforderlich, um überhaupt einen Gewinn zu erzielen und damit den Unternehmenszweck zu erfüllen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wie sie im Beschluss des Großen Senats vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98 zum Ausdruck kommt, wird bzgl. eines gewerblichen Grundstückhandels angenommen, ein solcher liege nicht vor, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen sei, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung im Vordergrund stehe. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf drei Wohneinheiten trage der gebotenen Vereinfachung Rechnung. Würden entgegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel 5 Jahre – zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, könne von gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zuließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnützung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankomme. Nach der genannten Rechtsprechung verlässt der Steuerpflichtige den Bereich der Vermögensverwaltung nicht notwendiger Weise bereits dann, wenn er das Wirtschaftsgut nicht während der gesamten gewöhnlichen Vermietungsdauer vermietet.

Unter Beachtung der bevorstehenden Rechtssprechungsgrundsätze ist anzunehmen, dass die Klägerin den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten hat.

Zu der Vermietung der Rathauserweiterung und des Straßenverkehrsamtes sind keine besonderen Umständen hinzugetreten, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gegeben hätten. Die eigentliche Gebrauchsüberlassung der Vermietungsobjekte stand im Vordergrund der klägerischen Betätigung. Zwar kann angenommen werden, dass die Mietverträge mit den geschlossenen Verträgen über die Bestellung der Erbbaurechte in einem konkreten wirtschaftlichen und zeitlichen Zusammenhang standen und sich auch gegenseitig bedingten. Dieses ist jedoch nicht entscheidungserheblich. Ebenso wenig ist entscheidungserheblich, dass bereits bei Abschluss der Erbbaurechtsverträge die sogenannte Heimfallentschädigung betragsmäßig festgelegt wurde. Der Klägerin stand das Recht auf Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall nach § 32 der Verordnung über das Erbbaurecht unabhängig davon zu, ob diese Vergütung bereits bei Vertragsabschluss oder beim Heimfall zwischen den Beteiligten der Höhe nach festgelegt wird.

Umsatzsteuer im Stundenhotel

Das halbstündige oder stundenweise Überlassen von Zimmern in einem “Stundenhotel” ist keine Beherbergung i.S. von § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG.

BFH Urteil vom 24.9.2015, V R 30/14

Begründung:

Bei den von der Klägerin halbstündigen oder stundenweise vermieteten Hotelzimmern handelte es sich nicht um Wohn- und Schlafräume, die die Klägerin zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithielt. Es fehlt am Merkmal der “Beherbergung”.

Ergeben die äußeren Umstände, dass der Schwerpunkt der Leistung nicht in der Überlassung zu Wohn- oder Schlafzwecken liegt, sondern in der Einräumung der Möglichkeit, in den Räumen sexuelle Dienstleistungen zu erbringen oder –wie im Streitfall– zu konsumieren, fehlt es an der Beherbergung: Der Vermieter gewährt nicht Unterkunft (Beherbergung), sondern stellt Räume zur Verfügung, um dem Mieter zu ermöglichen, darin sexuelle Handlungen vorzunehmen. Wie das FG zutreffend entschieden hat, spricht hierfür die halbstündliche oder stündliche Vermietung eines Zimmers in einem Hotel in Bahnhofsnähe und in unmittelbarer Nähe zahlreicher Betriebe der Erotikbranche, wobei es sich um ein Stadtviertel mit existierender Straßenprostitution handelt, wenn die Bezahlung im Voraus erfolgt, die Identität der Gäste nicht notiert wird und an die Hotelgäste Kondome verkauft werden. Unter diesen Umständen ist ein anderer Nutzungszeck als der Erbringung oder des Empfangs sexueller Dienstleistungen nicht vorstellbar.

Es liegt auch kein Verzicht nach § 9 Abs. 1 und 2 UStG vor. Ein derartiger Verzicht kommt auf der Grundlage der vom FG getroffenen Feststellungen, nach denen die Vermietungen nicht an Prostituierte, sondern an deren Kunden erfolgten, nicht in Betracht. Die Mieter haben die stundenweise überlassenen Hotelzimmer nicht für ihre Unternehmen (§ 9 Abs. 1 UStG) und auch nicht für Zwecke verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG.

Gegen die sich hieraus ergebende Steuerfreiheit kann sich das FA auch nicht auf die BFH-Rechtsprechung berufen, nach der bei einem Unternehmer, der den einen Teil der in einem Gebäude befindlichen Räume längerfristig, den anderen jedoch nur kurzfristig vermietet, die Vermietung nur insoweit steuerfrei ist, als er die Räume eindeutig und in leicht nachprüfbarer Weise zur nicht nur vorübergehenden Beherbergung von Fremden bereitgehalten hat, so dass sämtliche Umsätze steuerpflichtig sind, wenn der Unternehmer dieselben Räume wahlweise zur lang- oder kurzfristigen Vermietung anbietet. Denn diese Rechtsprechung bezieht sich nur auf die Fallgestaltung einer sowohl lang- wie auch kurzfristigen Beherbergung. Demgegenüber fehlt im Streitfall der halbstündigen oder stundenweisen Zimmerüberlassung der für eine Berücksichtigung dieser Rechtsprechung erforderliche Beherbergungscharakter.

Die Sache ist nicht spruchreif. Aufgrund der Steuerfreiheit der Leistungen ist über die sich hieraus ergebenden Einschränkungen beim Vorsteuerabzug (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG) zu entscheiden.

Vermietung einer Sporthalle an eine Kommune

Es ist nicht klärungsbedürftig, dass eine nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietung einer Sporthalle an eine Kommune auch dann vorliegen kann, wenn die Vermietung langfristig, die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen nicht prägend ist und die Vermietung nur zeitweise (z.B. vormittags für den Schulsport) erfolgt.

BFH Beschluss vom 07.05.2014 – V B 94/13 (BFHNV 2014 S. 1243) (veröffentlicht am 11.06.2014)

Entscheidungsgründe

Die Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision ist unbegründet, da die als grundsätzlich bedeutsam bezeichnete Rechtsfrage, ob “Umsätze aus einer langfristigen Vermietung einer Sporthalle an eine Kommune gem. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a des Umsatzsteuergesetzes steuerfrei sind, wenn die Sporthalle auch an weitere Vertragspartner vermietet wird und/oder für eigene Sportangebote zur Verfügung steht und im Übrigen neben der Überlassung der Betriebsvorrichtungen weitere Leistungen erbracht werden”, durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) geklärt ist.

Denn in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) hat der BFH bereits entschieden, dass eine steuerfreie Vermietung i.S. des § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) vorliegt, wenn dem Mieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, einen Gegenstand so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen.

Werden Betriebsvorrichtungen mitüberlassen, kommt es für die Annahme einer steuerfreien Vermietung oder einer steuerpflichtigen sonstigen Leistung darauf an, welche Leistung prägend ist. Hierbei ist die Mietdauer ein geeignetes Kriterium, um eine selbstständige Vermietungsleistung von einer einheitlichen sonstigen Leistung abzugrenzen (EuGH-Urteil vom 18. November 2004 C-284/03 –Temco Europe–, Slg. 2004, I-11237 Rdnr. 20).

Im Streitfall hat das Finanzgericht bei einer 25‐jährigen Überlassung einer Sporthalle an eine Gemeinde für den Schulsport “von Montags bis Samstags von 8-14 Uhr” eine steuerfreie Vermietung i.S. des § 4 Nr. 12 UStG angenommen und die langfristige Grundstücksüberlassung gegenüber der Überlassung von Betriebsvorrichtungen als prägend angesehen, was für den Senat in einem Revisionsverfahren als tatsächliche Würdigung bindend wäre. Dass die Klägerin und Beschwerdegegnerin daneben zu anderen Zeiten die Sporthalle an andere Nutzer oder für eigenbetriebliche Zwecke genutzt hat, schließt eine steuerfreie Vermietung nicht aus und begründet keinen eigenständigen Klärungsbedarf in einem Revisionsverfahren.

VGA durch nicht angemessene Mietvereinbarung

Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist dann von einer vGA auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt verlangt.

FG Köln Urteil 13.03.3014, 10 K 2606/12

Begründung:

Unter einer vGA i.S. des § 8 Abs. 3 Satz 2 des Körperschaftsteuergesetzes (KStG) ist bei einer Kapitalgesellschaft eine Vermögensminderung (verhinderte Vermögensmehrung) zu verstehen, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, sich auf die Höhe des Unterschiedsbetrages gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i.V.m. § 8 Abs. 1 KStG auswirkt und in keinem Zusammenhang zu einer offenen Ausschüttung steht. Für den größten Teil der entschiedenen Fälle hat der BFH die Veranlassung durch das Gesellschaftsverhältnis angenommen, wenn die Kapitalgesellschaft ihrem Gesellschafter einen Vermögensvorteil zuwendet, den sie bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters einem Nichtgesellschafter nicht gewährt hätte.

Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist dann von einer vGA auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt verlangt.

Überlässt eine Gesellschaft ihrem Gesellschafter – Geschäftsführer als im Anstellungsvertrag geregelter Sachbezug eine Wohnung, so ist dieser Sachbezug grundsätzlich mit der Marktmiete zu bewerten. Ist das Haus jedoch über das übliche Maß hinaus durch Sonderaufwand besonders gestaltet oder ausgestattet, so ist als angemessene Miete die Kostenmiete (inklusive Kapitalverzinsung) anzusetzen. Dies soll in Fällen anzunehmen sein, wenn zu dem Wohnhaus eine Schwimmhalle gehört oder wenn die privat genutzte Wohnfläche 250 m² überschreitet.

Soweit die Wohnraumüberlassung nicht in einem Anstellungsvertrag geregelt ist, sind die Rechtsfolgen umstritten. Eine vGA soll in diesen Fällen vorliegen, wenn die Gesellschaft nicht aus eigenem Gewinnstreben handelt, sondern nur zur Befriedigung privater Interessen der Gesellschafter. Insoweit sei auf die Abgrenzungskriterien zwischen Einkünfteerzielungsabsicht und Liebhaberei abzustellen. Handele es sich um ein durchschnittliches Gebäude ohne besondere Ausstattungsmerkmale, sei als Vergleichsmaßstab die Marktmiete anzusetzen. Nur bei besonders aufwändig hergestellten Gebäuden soll nicht auf eine marktübliche Miete, sondern auf eine Kostenmiete abzustellen sein .

Der BFH hat zwar grundsätzlich ausgeführt, dass die Frage, ob ein Vermietungsverhältnis im Gesellschafterinteresse eingegangen wird, anhand derjenigen Kriterien zu beurteilen sei, die zur Abgrenzung zwischen Einkunftserzielung und Liebhaberei entwickelt worden seien. Gleichwohl führt das Gericht anschließend ausdrücklich aus, dass eine vGA dann anzunehmen sei, wenn die Gesellschaft die Immobilie nicht zu einem kostendeckenden Preis zur Nutzung überlässt. Im Rahmen eines anzustellenden Fremdvergleich sei zu berücksichtigen, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer nur bereit sein werde, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken und somit im Interesse des Gesellschafters zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet würden. Daher sei nicht auf die Marktmiete, sondern auf die Kostenmiete abzustellen.

In Anwendung dieser Grundsätze ist hinsichtlich der Vermietung des Objekts in F ab April 2008 an die Geschäftsführerin von einer verdeckten Gewinnausschüttung auszugehen. Nach den unstreitigen Grundsätzen in Literatur und Rechtsprechung kommt als Vergleichsmaßstab im Hinblick auf die Frage der gesellschaftsrechtlichen Veranlassung nur die Kostenmiete in Betracht. Bei dem streitgegenständlichen Haus handelt es sich um eine besonders ausgestaltete Immobilie mit Schwimmbad, so dass nach den dargestellten Grundsätzen eine Marktmiete als Vergleichsmaßstab nicht heranzuziehen ist.

Auch hinsichtlich der Vermietung des Objekts in K zwischen 2002 und März 2008 zieht der Senat als Vergleichsmaßstab die Kostenmiete heran. Die Vermietung war nicht im Rahmen eines Anstellungsvertrages mit dem Geschäftsführer geregelt, so dass eine Bezugnahme auf die Marktmiete unter Sachbezugsgrundsätzen nicht geboten war. Darüber hinaus folgert der Senat aus der Entscheidung des BFH vom 17.11.2004 (a.a.O.), dass grundsätzlich als Vergleichsmaßstab nicht die Marktmiete, sondern die Kostenmiete anzusetzen ist. Soweit der BFH in seinem Urteil auf die allgemeinen Kriterien zur Abgrenzung zwischen Einkunftserzielung und Liebhaberei hinweist, sind diese Ausführungen nur im Zusammenhang mit dem folgenden Absatz zu verstehen. Dort spricht sich der BFH jedoch ausdrücklich für den Ansatz der Kostenmiete aus.

Soweit in der Literatur teilweise danach differenziert wird, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um ein „durchschnittliches Haus“ oder eine besonders aufwändig gestaltete Immobilie handelt, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Es erscheint bereits praxisfern, zwischen durchschnittlichen und besonders aufwändig gestalteten Immobilien im Einzelfall differenzieren zu müssen. Im Übrigen hält der Senat es unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten für sachgerecht, stets von der – durch den BFH als Vergleichsmaßstab angesehenen – Kostenmiete auszugehen.

 

Vermietung von Rennsportfahrzeugen

Die Vermietung von Rennsportfahrzeugen fällt unter die Vermietung von Beförderungsmittel.

Ort der sonstigen Leistung ist der Sitz des leistenden Unternehmens (2005).

BFH Beschluss vom 2.1.2014, XI B 48/13

Begründung:

Der Senat hat anhand der Rechtsprechung des BFH und des Gerichtshofs der Europäischen Union sowie des Unionsrechts entschieden, dass es sich bei einem Rennsportfahrzeug um ein Beförderungsmittel i.S. von § 3a Abs. 4 Nr. 11 UStG handelt.

 Soweit die Vorentscheidung davon ausgeht, dass die Rechtsprechung in BFH/NV 2012, 282 sich nicht ohne weiteres auf den Streitfall übertragen lasse, weil es sich dort um "Rallye-Fahrzeuge" gehandelt habe, bei denen die Möglichkeit bestehe, "im Straßenverkehr zugelassen und genutzt zu werden", was –wie hier– bei einem "Formel-Fahrzeug" nicht der Fall sei, vermag der angerufene Senat dem nicht zu folgen. Denn die Möglichkeit der Zulassung für den öffentlichen Straßenverkehr ist keine Bedingung für das Vorliegen eines Beförderungsmittels.

 Ein Beförderungsmittel i.S. des § 3a Abs. 4 Nr. 11 UStG ist ein Land-, Wasser- oder Luftfahrzeug, das der Beförderung von Menschen und Gegenständen dient. Ein "Befördern" im umsatzsteuerrechtlichen Sinne ist nicht nur gegeben, wenn andere Personen –sei es mit oder ohne gewerbliche Zielsetzung– von einem Ort zu einem anderen transportiert werden. Auch der Eigentransport (des Fahrers) fällt unter den Begriff der Beförderung. Die Tatsache der Beförderung durch ein dafür geeignetes Fahrzeug entfällt nicht, wenn das Motiv nicht in dem wirtschaftlichen Nutzen einer Beförderung zu sehen ist, sondern in der sportlichen Betätigung oder in anderen Gründen der Freizeitgestaltung. Dies ist auch bei einem ausschließlich zu Renneinsätzen genutzten und nicht im öffentlichen Straßenverkehr einsetzbaren "Formel-Fahrzeug" der Fall.

 

Der Ort einer sonstigen Leistung durch Vermietung eines Beförderungsmittels ist –jedenfalls nach der für das Streitjahr 2005 geltenden Rechtslage– gemäß § 3a Abs. 1 UStG der Sitz des leistenden Unternehmers.

Es ist bereits geklärt, dass ein Unternehmer mit Sitz im Inland, der einem Motorradrennfahrer einen vollständigen Rennservice mit Fahrzeug für im Ausland veranstaltete Motorradrennen zur Verfügung stellt, damit eine einheitliche sonstige Leistung ausführt, die gemäß § 3a Abs. 1 UStG im Inland der Umsatzbesteuerung unterliegt (vgl. Senatsurteil in BFHE 232, 560, BStBl II 2011, 458). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest, sodass sich –bezogen auf den Streitfall und die in den Streitjahren 2006 und 2007 geltende Rechtslage– hinsichtlich der "Renn-Serviceleistungen" keine ernstlichen Zweifel an den angefochtenen Umsatzsteuerfestsetzungen ergeben.

 

 

Bezugsfertigkeit eines zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäudes

Ein neu errichtetes Bürogebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist bezugsfertig i.S. von § 146 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) fertiggestellt sind und zumindest eine Büroeinheit benutzbar ist.

BFH Urteil vom 18.4.2012, II R 58/10

Begründung:

Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 145 Abs. 1 Satz 3 BewG). Im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit beginnt die Benutzbarkeit der Gebäude (§ 145 Abs. 1 Satz 2 BewG), mit der Folge, dass das Grundstück als bebautes Grundstück anzusehen ist (§ 146 Abs. 1 BewG).

Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben. Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich voraus, dass Fenster und Türen eingebaut, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind. Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Betrieb nutzbar ist.

Ein neu errichtetes Bürogebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist bezugsfertig i.S. von § 146 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es potentiellen Mietern möglich ist, Büroräume zu nutzen. Dies setzt neben der Fertigstellung der für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) voraus, dass zumindest eine Büroeinheit benutzbar ist. Eine Benutzbarkeit liegt vor, wenn die Büroeinheit durch Wände bzw. eingebaute Türen gegenüber dem noch nicht vermieteten Bereich abgegrenzt ist, die Innenwände eingebaut und Heizung, Sanitäreinrichtungen sowie alle notwendigen Grundleitungen für Wasser, Strom, Be- und Entlüftung, Kommunikationsanlagen usw. installiert sind.

Die Berücksichtigung einer Alterswertminderung i.S. des § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG erfordert nicht, dass in einem neu errichteten, zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäude bereits alle Büroeinheiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind. Durch den pauschalen Abzug von 0,5 % des Ausgangswerts für jedes seit der Bezugsfertigkeit vollendete Jahr soll der Wertminderung des Grundstücks durch die altersbedingten Abnutzungserscheinungen des Gebäudes Rechnung getragen werden. Bei einem Bürogebäude, bei dem der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten wegen der Anpassung an die Wünsche der zukünftigen Mieter zurückgestellt wird, setzt die Wertminderung schon mit der Abnutzung der bereits fertiggestellten wesentlichen Gebäudebestandteile ein. Auch das Alter des Bürogebäudes bestimmt sich maßgeblich danach, wann die Fertigstellung der wesentlichen Bauteile erfolgt ist. Ist in einem solchermaßen fertiggestellten und für den Innenausbau vorbereiteten Bürogebäude zumindest eine Büroeinheit benutzbar, steht damit zugleich fest, dass auch das Bürogebäude als solches genutzt werden kann. Deshalb ist mit der Fertigstellung einer Büroeinheit die Bezugsfertigkeit des Bürogebäudes i.S. des § 146 Abs. 4 BewG gegeben.

 

Zur Vermietung eines häuslichen Arbeitszimmers durch den Arbeitnehmer an den Arbeitgeber

Die an sich wohl klärungsbedürftige Frage, welcher Aufteilungsmaßstab bei der Vermietung eines Büroraumes an den Arbeitgeber des Vermieters im Rahmen eines sogenannten "home office" für die auf die mitbenutzten Gemeinschaftsflächen entfallenden Werbungskosten heranzuziehen sei, stellt sich nicht, wenn die Gemeinschaftsflächen nicht tatsächlich mitvermietet worden waren.

BFH Beschluss vom 05.12.2011 – IX B 131/11 BFHNV 2011 S. 415 f

Begründung:

Wenn der BFH bei einer sozialpädagogischen Lebensgemeinschaft die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die sowohl der eigenen Wohnungsnutzung wie auch der (entgeltlichen) Betreuung der in der Familie integrierten fremden Kinder dienen, nach der Zahl der der Haushaltsgemeinschaft zugehörigen Personen aufteilt und sie –soweit sie auf die betreuten fremden Kinder entfallen– als abziehbare Werbungskosten beurteilt, so beruht dies darauf, dass die Gemeinschaftsräume mitvermietet waren. Davon ist jedoch bei dem hier vom Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) an seinen Arbeitgeber im Rahmen einer Betriebsvereinbarung (Telearbeit) vermieteten Arbeitszimmer in der Wohnung des Klägers (sog. "home office") nicht auszugehen. Nach der Auslegung des Mietvertrags durch das Finanzgericht waren die Gemeinschaftsflächen nicht mitvermietet worden.

Wenn der Kläger hierzu die Rechtsfrage hervorhebt, welcher Aufteilungsmaßstab bei der Vermietung eines Büroraumes an den Arbeitgeber des Vermieters im Rahmen eines sog. "home office" für die auf die mitbenutzten Gemeinschaftsflächen entfallenden Werbungskosten heranzuziehen sei, so mag diese Frage für sich betrachtet zwar klärungsbedürftig sein, ist im Streitfall aber nicht klärbar. Denn zu einer Aufteilung kommt man nur, wenn die Gemeinschaftsflächen,was hier nicht der Fall war, tatsächlich mitvermietet worden waren. Sind Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes), so sind sie durch die Vermietung nur veranlasst, wenn sie im Zusammenhang mit Räumlichkeiten stehen, auf die sich die Vermietungstätigkeit bezieht.

 

Steuerneutrale Abspaltung eines Teilbetriebs nur bei Übertragung, nicht bei bloßer Vermietung sämtlicher wesentlicher Betriebsgrundlagen

Die Übertragung eines Teilbetriebs i.S. des § 15 Abs. 1 Satz 1 UmwStG 1995 liegt nur vor, wenn auf den übernehmenden Rechtsträger alle funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen des betreffenden Teilbetriebs übertragen werden. Daran fehlt es, wenn einzelne dieser Wirtschaftsgüter nicht übertragen werden, sondern der übernehmende Rechtsträger insoweit nur ein obligatorisches Nutzungsrecht erhält .

BFH Urteil vom 7.4.2010, I R 96/08

 

Vermietung einer Ferienwohnung als Gewerbebetrieb

Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind.

Das hotelmäßige Angebot erfordert, dass die Wohnungen auch ohne Voranmeldungen jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt.

BFH Beschluss vom 17.03.2009 IV B 52/08 BFH NV 2009 S. 1114 f

Begründung:

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) begründet die Vermietung einer Ferienwohnung (bei Vorhandensein der Absicht, einen Totalgewinn zu erzielen) einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind. Das hotelmäßige Angebot erfordert, dass die Wohnungen auch ohne Voranmeldungen jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt.

Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Parkplätzen

§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG gilt für die Vermietung eines Parkplatz-Grundstücks auch dann, wenn der Mieter dort zwar nicht selbst parken will, aber entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag das Grundstück Dritten zum Parken überlässt.

Der Bundesfinanzhof hat in seiner Untscheidung ausgeführt, dass eine steuerpflichtige Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen i.S. des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG liegt auch dann vor, wenn ein Unternehmer ein mit befestigten Parkplätzen bebautes Grundstück an einen Dritten –wie im Streitfall– “zur Nutzung als öffentlicher Parkplatz” vermietet. 1. Gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG ist u.a. die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Die Klägerin hat ein Grundstück vermietet, so dass diese Vermietungsleistung grundsätzlich unter die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG fallen würde.

Nicht befreit ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen. Mit der Vorschrift wird Art. 13 Teil B Buchst. b Nr. 2 der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern 77/388/EWG (Richtlinie 77/388/EWG) in nationales Recht umgesetzt. Nach der Richtlinienbestimmung befreien die Mitgliedstaaten die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit Ausnahme der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen.

BFH Urteil vom 30. März 2006 V R 52/05