Vermietungsabsicht

Keine Vermietungsabsicht bei Jahrelangem Leerstand

Es besteht keine steuerlich anzuerkennende Vermietungsabsicht, wenn bei allgemein stark nachgesuchtem Mietwohnraum eine (möblierte) Wohnung über Jahre hinweg nicht vermietet wird.

Auch wenn Vermietungsanzeigen ein Indiz für eine Vermietungsabsicht bilden, kann sich aus anderen Umständen das Fehlen dieser Absicht ergeben.

Im Streit um Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bedarf es keiner Totalüberschussprognose anhand hypothetisch erzielbarer Mieten, wenn eine Vermietung tatsächlich weder erfolgt noch beabsichtigt ist.

In einem vom Steuerpflichtigen auch selbst genutzten Zweifamilienhaus sind anteilige Aufwendungen für dauerhaft leerstehende Nebenräume keine Werbungskosten.

BFH Urteil vom 17.10.2012 – VIII R 51/09 BFHNV 2013 S. 354

Begründung:

Die einkommensteuerrechtliche Beurteilung des leerstehenden Wohnraums durch das FG hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Sachverhaltswürdigung, wonach der Kläger im Streitjahr keine Einkünfteerzielungsabsicht gehabt habe, da er seine Vermietungsabsicht hinsichtlich des seit Fertigstellung des Hauses (1984) noch nie vermieteten Einzelraumes im Dachgeschoss und hinsichtlich der im Streitjahr schon seit zehn Jahren Wohnung weder nachgewiesen noch hinreichend glaubhaft gemacht habe, ist nicht zu beanstanden.

Ein solcher Verstoß liegt nicht darin, dass das FG in den vom Kläger im Streitjahr geschalteten Vermietungsannoncen keinen hinreichenden Nachweis entsprechender Vermietungsbemühungen gesehen hat. Zurecht hat das FG die vorgetragenen Vermittlungsbemühungen als "vergleichsweise geringfügig" eingestuft, denn nach der Steuererklärung erforderten die Annoncen nur einen Aufwand von rund 150 EUR im Streitjahr und erfolgten nach der vom Kläger im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Aufstellung nur während eines Zeitraums von insgesamt neun Wochen im Streitjahr. Zwar bilden Vermietungsannoncen grundsätzlich ein Indiz (Beweisanzeichen) für eine dahinter stehende Vermietungsabsicht des Annoncierenden. Sie können aber etwa auch bezwecken, gegenüber der Finanzverwaltung eine Vermietungsabsicht zu dokumentieren, die tatsächlich nicht ernstlich verfolgt wird. Im Streitfall legt vor allem der jahrelange und während des Klageverfahrens weiter andauernde Leerstand des streitbefangenen Mietobjekts den Schluss nahe, dass der Kläger tatsächlich keine ernstliche Vermietungsabsicht mehr hatte, insbesondere angesichts des gerichtsbekannten Umstands, dass Mietwohnraum in … stark nachgesucht wird und es eine nur relativ geringe Leerstandsquote gibt.

Im Ergebnis gilt dies auch hinsichtlich des separaten Raums im Dachgeschoss, der tatsächlich nie vermietet wurde und hinsichtlich dessen keine Vermietungsbemühungen nachgewiesen sind. Hinzu kommt, dass dieser Raum nach den eigenen Angaben des Klägers im Revisionsverfahren zur Vermietung gar nicht geeignet ist. Auch insoweit hat die fehlende Vermietungsabsicht zur Folge, dass Aufwendungen, die diesem Raum unmittelbar oder flächenanteilig zuzuordnen sind, steuerlich keine Berücksichtigung als Werbungskosten (§ 9 EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) finden können.

Zu Unrecht sieht der Kläger einen Verfahrensfehler des FG darin, dass es von einer Totalüberschussberechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Wohnobjekt abgesehen hat. Ausgehend von der insoweit maßgeblichen Überzeugung des FG, wonach es dem Kläger im Streitjahr an einer Vermietungsabsicht gefehlt hat, ist die nachrangige Frage nach einem möglichen Einnahmeüberschuss nicht mehr entscheidungserheblich. Es war deshalb folgerichtig, von der Ermittlung des theoretisch aus einer Vermietung erzielbaren Überschusses abzusehen.

 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Kläger haben die Vermietungsabsicht für die Obergeschosswohnung hinreichend dargelegt.

Niedersächsisches Finanzgericht 3. Senat, Urteil vom 23.04.2012, 3 K 445/10

Begründung:

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken und Gebäuden. Soweit der Steuerpflichtige auf das Vermietungsobjekt Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen leistet, kann er diese nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG als Werbungskosten abziehen.

Auch wenn der Steuerpflichtige im konkreten Veranlagungszeitraum keine Vermietungseinnahmen erzielt, kann er für das Vermietungsobjekt angefallene Aufwendungen dennoch als vorweggenommene Werbungskosten abziehen, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss zu vermieten – die Einkünfteerzielungsabsicht – ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen.

Nach der Rechtsprechung des BFH entfaltet jedoch eine vorangegangene, auf Dauer angelegte Vermietung allerdings eine Indizwirkung dahingehend, dass das betreffende Haus selbst während Leerstandzeiten der Erzielung von Vermietungseinkünften diente.

Nach diesen Maßstäben und zur Überzeugung des Gerichts hatten die Kläger im Streitjahr 2008 die ernsthafte Absicht, mit der Obergeschosswohnung Vermietungseinkünfte zu erzielen. Für die Vermietungsabsicht streitet schon das oben genannte Indiz der vorherigen auf Dauer angelegten Vermietung. Die Kläger haben die Obergeschosswohnung nach Erwerb von den Eheleuten M zunächst langfristig bis einschließlich 2002 vermietet. Seither ist es ihnen zwar nur noch gelungen, für kürzere Zeiträume Mieter (wie beispielsweise W) zu finden. Es gibt jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger ihre einmal bestehende und durch die Vermietungen dokumentierte Vermietungsabsicht aufgegeben hätten, zumal sich nach den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls sich eine andersartige Nutzung der Immobilie auch nicht anbietet. Eine Veräußerung der Obergeschosswohnung dürfte angesichts der engen baulichen Verknüpfung mit der Untergeschosswohnung und der Lage in einer dörflichen Gemeinde mit vorherrschender Einfamilienhausbebauung nahezu aussichtslos sein. Die Kinder der Kläger hatten den elterlichen Haushalt gerade verlassen, so dass diese kein Interesse an der Nutzung der Wohnung hatten; Anhaltspunkte dafür, dass schon damals feststand, dass die Eltern des Klägers in die Wohnung einziehen sollen, was aktuell für die nähere Zukunft geplant ist, bestehen nicht. Schließlich hatte die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin, die sie ohnehin nur in den drei Jahren von 2007-2009 ausgeübt hat, einen so geringen Umfang, dass die Klägerin den einen im Obergeschoss genutzten Raum im Zweifel geräumt hätte, wenn sich ein Mieter gefunden hätte, der die vollständige Obergeschosswohnung hätte anmieten wollen.

Vor allem aber haben die Kläger ihre Vermietungsabsicht dadurch auch nach außen hin dokumentiert, dass sie die Wohnung im Obergeschoss in lokalen Anzeigenzeitungen zur Vermietung annonciert haben. Es erschließt sich dem Gericht nicht, warum, wer eine Wohnung in einer Zeitung zur Vermietung anbietet, dennoch keine Vermietungsabsicht haben soll, wie der Beklagte offensichtlich meint. Jedenfalls gibt es keinerlei Hinweise darauf, dass die Anzeigen nur zum Schein aufgegeben worden sind. Ob es sinnvoll gewesen ist, die Wohnung nur in den beiden lokalen Anzeigeblättern anzubieten oder ob nicht mit anderen Maßnahmen bessere Erfolge bei der Vermietung hätten erzielt werden können, ist für die Frage des Vorliegens einer Vermietungsabsicht nicht erheblich.

 

Vermietungsabsicht bei leer stehenden Wohnungen

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst wurde.

Die Vermietungsabsicht ist anhand objektiver Umstände darzulegen. Zwei Vermietungsanzeigen in einem Jahr bei einem langjährigen Leerstandes einer Wohnung ist nicht ausreichend.

Finanzgericht München, Urteil vom 22. Oktober 2008 1 K 77/07-rechtskräftig EFG 2009 S. 250

Zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer nach Selbstnutzung leer stehenden Wohnung

Wer Aufwendungen für seine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend macht, muss seinen endgültigen Entschluss, diese Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen.

Urteil vom 28. Oktober 2008 IX R 1/07

Begründung:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes i.d.F. des Streitjahres (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der Steuerpflichtige hat sich noch nicht endgültig zur Einkünfteerzielung entschieden, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern. Deshalb muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung stets anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Es wurde berücksichtigt, dass der Steuerpflichtige seine Vermietungsbemühungen, obschon es sich um eine teure, schwer vermietbare und schon seit Jahren leer stehende Wohnung handelt, abgesehen von einer Wohnungsbesichtigung und einer Vermietungsanzeige im Streitjahr nicht weiter forciert und auch keinen Makler eingeschaltet hatte.

Vermietungsabsicht auf Dauer

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771).

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils in BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771 für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs –von in der Regel bis zu fünf Jahren– seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.
(BFH Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 47/99)