Zwangsversteigerung

Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerungen zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie z.B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger.   

Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt. Ihre Geltungskraft kann im Einzelfall durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden. Dafür kommen indes grundsätzlich weder die Gründe der Veräußerung noch Absichtserklärungen in Betracht, sondern vornehmlich Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen.

BFH Urteil vom 27.9.2012, III R 19/11

Begründung:

Nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes, § 2 Abs. 1 des Gewerbesteuergesetzes ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes oder einer anderen selbständigen Tätigkeit anzusehen ist. Außerdem müssen durch die Tätigkeit die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten werden. Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und der nicht steuerbaren Sphäre ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen.

Eine private Vermögensverwaltung wird ausgeübt, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtungen nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann dagegen im Regelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf, d.h. von etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert werden, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartet hohes Kaufangebot– sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte. Nichts anderes gilt für den sich im Streitfall aus der Ankündigung der Zwangsversteigerung ergebenden Druck.

Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs (bzw. der Bebauung oder Erschließung) des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt, und nicht einer unwiderleglichen Vermutung, die eine Rechtfertigungsgrundlage im materiellen Recht erfordern würde. Ihre Geltungskraft kann daher im Einzelfall durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden. Dafür kommen indes die persönlichen oder finanziellen Beweggründe der Veräußerung nicht in Betracht, da es sich hierbei regelmäßig um nachträgliche Ereignisse handelt, die keinen Hinweis darauf geben können, ob ohne bedingte Veräußerungsabsicht gekauft (bzw. gebaut oder erschlossen) worden ist.

Ungeeignet sind grundsätzlich auch Bekundungen des Steuerpflichtigen; dessen Behauptung, er wolle seine Immobilie lange halten, widerlegen die bedingte Veräußerungsabsicht ebenso wenig, wie ein gewerblicher Grundstückshandel durch eine bloße Absichtserklärung begründet werden kann. Die durch das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Beginns der Bebauung oder der Erschließung kann danach vornehmlich durch Gestaltungen des Steuerpflichtigen widerlegt werden, die in zeitlicher Nähe zum Erwerb (bzw. zur Bebauung oder Erschließung) stehen und eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Dies kann z.B. eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würde, oder die Einräumung von Nießbrauchsrechten, wodurch eine Verfügung über das Grundstück erschwert würde.

 

Beendigung der umsatzsteuerlichen Organschaft bei angeordneter Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung eines Grundstücks

Die wirtschaftliche Eingliederung aufgrund der Vermietung eines Grundstücks, das die räumliche und funktionale Grundlage der Geschäftstätigkeit der Organgesellschaft bildet, entfällt, wenn für das Grundstück Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung angeordnet wird.

BFH Urteil vom 29. Januar 2009 V R 67/07

Begründung:

Der Kläger hat ein bebautes Grundstück an die T-GmbH vermietet und somit entgeltliche Leistungen gegenüber der T-GmbH erbracht. Ob diese Leistungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbar sind oder ob es sich aufgrund der Organschaft um nicht steuerbare Innenleistungen handelt, ist für die zur Begründung einer Organschaft erforderliche Unternehmerstellung des Organträgers unerheblich.

Der Kläger hat seine durch die Vermietung an die T-GmbH begründete Unternehmerstellung nicht dadurch verloren, dass das an die T-GmbH vermietete Grundstück der Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG unterlag. Denn nach der Rechtsprechung des Senats lässt der Übergang der Verwaltungsbefugnis auf den Zwangsverwalter Eigentumsrecht und Unternehmereigenschaft des Grundstückseigentümers und Vollstreckungsschuldners (Grundstückseigentümer) unberührt.

Dem Grundstückseigentümer sind die mit dem unter Zwangsverwaltung stehenden Grundstück ausgeführten Vermietungsumsätze weiter als Unternehmer zuzurechnen, da ihm durch die Anordnung der Zwangsverwaltung nach § 148 Abs. 2 ZVG lediglich Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen werden. Durch die Zwangsverwaltung kommt es weiter nicht zu einer Aufteilung des durch die gesamte gewerbliche und berufliche Tätigkeit des Unternehmers gebildeten Unternehmens, so dass sich z.B. der Vorsteuerabzug aus den vom Zwangsverwalter bezogenen Leistungen nach der Verwendung durch Zwangsverwalter und Grundstückseigentümer richtet.

Eine Beendigung der unternehmerischen Tätigkeit des Klägers ergab sich auch nicht aus der Einstellung der Pachtzahlung durch die T-GmbH. Denn nach der Rechtsprechung des Senats endet die unternehmerische Tätigkeit nicht bereits dadurch, dass der Unternehmer vorübergehend keine entgeltlichen Leistungen erbringt oder auf das Entgelt für diese Leistungen verzichtet. Es müssen vielmehr besondere Umstände für die Aufgabe der unternehmerischen Tätigkeit vorliegen.

Das Gericht hat entschieden, dass die T-GmbH nicht nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 UStG in das Unternehmen des Klägers eingegliedert war. Allerdings scheitert die nach dieser Vorschrift erforderliche Eingliederung nicht am Merkmal der organisatorischen Eingliederung, sondern an der wirtschaftlichen Eingliederung.

Die finanzielle Eingliederung setzt voraus, dass der Organträger seinen Willen in der Organgesellschaft durch Mehrheitsbeschluss durchsetzen kann.  Diese Voraussetzungen hat das FG im Streitfall zu Recht bejaht, da der Kläger Alleingesellschafter der T-GmbH war.

Die organisatorische Eingliederung setzt voraus, dass die mit der finanziellen Eingliederung verbundene Möglichkeit der Beherrschung der Organgesellschaft durch den Organträger in der laufenden Geschäftsführung der Organgesellschaft wirklich wahrgenommen wird. Es kommt darauf an, dass der Organträger die Organgesellschaft durch die Art und Weise der Geschäftsführung beherrscht oder aber zumindest nach den zwischen Organträger und Organgesellschaft bestehenden Beziehungen sichergestellt ist, dass eine vom Willen des Organträgers abweichende Willensbildung bei der Organtochter nicht möglich ist. Deshalb steht z.B. regelmäßig die Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters der Annahme der organisatorischen Eingliederung nicht entgegen, wenn der Organträger weiterhin als Geschäftsführer der von der Insolvenz bedrohten Organgesellschaft tätig und die Verwaltungsbefugnis und Verfügungsbefugnis über das Vermögen der Organgesellschaft noch nicht auf den vorläufigen Insolvenzverwalter übergegangen ist.

Für die wirtschaftliche Eingliederung genügt es, dass zwischen der Organgesellschaft und dem Unternehmen des Organträgers ein vernünftiger wirtschaftlicher Zusammenhang im Sinne einer wirtschaftlichen Einheit, Kooperation oder Verflechtung vorhanden ist. Die Tätigkeiten von Organträger und Organgesellschaft müssen lediglich aufeinander abgestimmt sein und sich dabei fördern und ergänzen. Hierfür reicht das Bestehen von mehr als nur unerheblichen Beziehungen zwischen Organträger und Organgesellschaft aus; insbesondere braucht die Organgesellschaft nicht wirtschaftlich vom Organträger abhängig zu sein.

So genügt z.B. die Vermietung eines Betriebsgrundstücks, wenn dieses für die Organgesellschaft von nicht nur geringer Bedeutung ist, weil es die räumliche und funktionale Grundlage der Geschäftstätigkeit der Organgesellschaft bildet.

Diese Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Eingliederung lagen im Streitfall bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung zunächst vor. Das Gericht kann offenlassen, ob bereits die Anordnung der Zwangsverwaltung über das der Organgesellschaft überlassene Grundstück das Ende der Organschaft bewirkt hat. Denn aufgrund der gleichzeitigen Anordnung der Zwangsversteigerung stand zu diesem Zeitpunkt bereits fest, dass das Grundstück in Zukunft nicht mehr dauerhaft für Zwecke der Organgesellschaft zur Verfügung stehen und deren Tätigkeit nicht mehr fördern konnte. Das genügt.