Einkünfteerzielungsabsicht

Grundstücksbezogene Prüfung bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist grundsätzlich für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen. Vermietet ein Steuerpflichtiger aufgrund einheitlichen Mietvertrags ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, so gilt die § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugrunde liegende Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht für die Vermietung des unbebauten Grundstücks

BFH Urteil vom 26. November 2008 IX R 67/07

Begründung:

Das Gericht hat die auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit des Klägers nur in Bezug auf das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück als Basis für eine gesetzliche Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht behandelt, in diese Typisierung nicht die Vermietung des unbebauten Grundstücks einbezogen und insoweit den subjektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aufgrund einer Prognose mit einem Prognosezeitraum von 30 Jahren geprüft und als nicht gegeben erachtet. Die Typisierung der Einkunftserzielungsabsicht bei bebauten Immobilien gilt nicht für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, so dass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss.

BFH Urteil vom 19. August 2008 IX R 39/07

Erläuterungen:
Mit Urteil vom 19. August 2008 (IX R 39/07) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zu der Frage Stellung genommen, welche Anforderungen an die Feststellung einer Einkünfteerzielungsabsicht bei nicht ganzjährig vermieteten Ferienwohnungen zu stellen sind.
Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung geht das Einkommensteuergesetz nach der ständigen Rechtsprechung des BFH typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen aus, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Vermietet der Steuerpflichtige eine Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste und nutzt sie nicht selbst, so ist dieses Verhalten einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit vergleichbar; denn es zeigt in nachprüfbarer Weise, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten hat. Wird nun – wie zumeist – eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet, so kommt es für die Vergleichbarkeit mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit darauf an, dass die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d.h. um mindestens 25%) unterschritten wird. Ist das der Fall, muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose ebenso überprüft werden, wie wenn ortsübliche Vermietungszeiten von vornherein nicht festgestellt werden können. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige.
So entschied der BFH mit Urteil vom 19. August 2008 in einem Fall, in dem die Klägerin in einem Erholungsort, für den (offizielle) ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellbar waren, Ferienwohnungen an ständig wechselnde Gäste jeweils weniger als 100 Tage im Jahr vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereit hielt. Der BFH gab die Sache an das Finanzgericht nicht zuletzt deshalb zurück, um der Klägerin Gelegenheit zu geben, trotz des Fehlens offizieller Belegungszahlen selbst ortsübliche Vermietungszeiten durch eine repräsentative Aufstellung darzulegen.

Vermietungsabsicht auf Dauer

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771).

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils in BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771 für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs –von in der Regel bis zu fünf Jahren– seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.
(BFH Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 47/99)

Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon aus zugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Dies gilt auch dann, wenn dies in den ersten Jahren nicht zu ersehen ist.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur dann, wenn aufgrund besonderer Umstände Beweise dagegen sprechen.

( BFH Urteil vom 21. August 2001 IX R 45/98 BFHNV 2002 S. 22)

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung braucht man nach der Rechtsprechung keine Prognoserechnung aufzustellen, wann bei der Immobilie ein Totalüberschuss erzielt wird. Die Absicht wird einfach unterstellt.

Ausnahmen hiervon liegen bei Immobilien mit Rückgabegarantie, bei Immobilienfonds und bei zeitlich beschränkten Immobilienbesitz vor.