Eine Ermittlung der üblichen Miete durch individuelles Sachverständigengutachten kommt ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn eine Wertableitung durch unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare vermietete Objekte oder aus Mietspiegelmieten nicht möglich ist.
BFH Beschluss vom 29.01.2013 – II B 111/11 BFHNV 2013 S. 713
Begründung:
Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegründet.
Nach dieser Entscheidung hatte das FG zu prüfen, ob im Streitfall insoweit zu erarbeitenden Mietspiegels oder ähnlicher Schätzungsgrundlagen– die übliche Miete aus der Jahresrohmiete von in der Stadt X gelegenen Vergleichsobjekten nach dem Stand vom 1. Januar 1935 abgeleitet werden kann. Soweit eine Ableitung der üblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare vermietete Objekte oder aus Mietspiegelmieten nicht möglich ist, sollte ausnahmsweise eine Ermittlung der Miete durch Sachverständigengutachten in Betracht kommen.
Vorgaben hat sich das FG gehalten. Es hat aus Mieten, die für Grundstücke in unmittelbarer Nähe des klägerischen Grundstücks am 1. Januar 1935 tatsächlich gezahlt wurden, die Miete für das hier zu bewertende Objekt des Klägers abgeleitet, die Vergleichsobjekte im Urteil bezeichnet und die vom FA zur Verfügung gestellten Unterlagen nach Prüfung als nachvollziehbar bezeichnet. Bei den Unterlagen, auf die sich das FG bei seiner Entscheidungsfindung gestützt hat, handelt es sich nicht um einen förmlichen Mietspiegel, wohl aber um "ähnliche Schätzungsgrundlagen", die zur Wertableitung geeignet und vom BFH ausdrücklich zugelassen sind.
Unter diesen Umständen bedurfte es entgegen der Auffassung des Klägers nicht mehr der Erstellung eines individuellen Sachverständigengutachtens. Denn ein solches ist nach der Entscheidung des erkennenden Senats im 1. Rechtsgang nur ausnahmsweise heranzuziehen, nämlich nur dann, wenn eine Ableitung der üblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare vermietete Objekte nicht möglich ist.
Ferner sollte das FG prüfen, ob das Mietwohngrundstück des Klägers nach den Grundsätzen zu behandeln ist, die die Finanzverwaltung für die Einheitsbewertung des unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitzes anwendet.