Die Kläger haben die Vermietungsabsicht für die Obergeschosswohnung hinreichend dargelegt.
Niedersächsisches Finanzgericht 3. Senat, Urteil vom 23.04.2012, 3 K 445/10
Begründung:
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken und Gebäuden. Soweit der Steuerpflichtige auf das Vermietungsobjekt Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen leistet, kann er diese nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG als Werbungskosten abziehen.
Auch wenn der Steuerpflichtige im konkreten Veranlagungszeitraum keine Vermietungseinnahmen erzielt, kann er für das Vermietungsobjekt angefallene Aufwendungen dennoch als vorweggenommene Werbungskosten abziehen, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.
Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss zu vermieten – die Einkünfteerzielungsabsicht – ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen.
Nach der Rechtsprechung des BFH entfaltet jedoch eine vorangegangene, auf Dauer angelegte Vermietung allerdings eine Indizwirkung dahingehend, dass das betreffende Haus selbst während Leerstandzeiten der Erzielung von Vermietungseinkünften diente.
Nach diesen Maßstäben und zur Überzeugung des Gerichts hatten die Kläger im Streitjahr 2008 die ernsthafte Absicht, mit der Obergeschosswohnung Vermietungseinkünfte zu erzielen. Für die Vermietungsabsicht streitet schon das oben genannte Indiz der vorherigen auf Dauer angelegten Vermietung. Die Kläger haben die Obergeschosswohnung nach Erwerb von den Eheleuten M zunächst langfristig bis einschließlich 2002 vermietet. Seither ist es ihnen zwar nur noch gelungen, für kürzere Zeiträume Mieter (wie beispielsweise W) zu finden. Es gibt jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger ihre einmal bestehende und durch die Vermietungen dokumentierte Vermietungsabsicht aufgegeben hätten, zumal sich nach den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls sich eine andersartige Nutzung der Immobilie auch nicht anbietet. Eine Veräußerung der Obergeschosswohnung dürfte angesichts der engen baulichen Verknüpfung mit der Untergeschosswohnung und der Lage in einer dörflichen Gemeinde mit vorherrschender Einfamilienhausbebauung nahezu aussichtslos sein. Die Kinder der Kläger hatten den elterlichen Haushalt gerade verlassen, so dass diese kein Interesse an der Nutzung der Wohnung hatten; Anhaltspunkte dafür, dass schon damals feststand, dass die Eltern des Klägers in die Wohnung einziehen sollen, was aktuell für die nähere Zukunft geplant ist, bestehen nicht. Schließlich hatte die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin, die sie ohnehin nur in den drei Jahren von 2007-2009 ausgeübt hat, einen so geringen Umfang, dass die Klägerin den einen im Obergeschoss genutzten Raum im Zweifel geräumt hätte, wenn sich ein Mieter gefunden hätte, der die vollständige Obergeschosswohnung hätte anmieten wollen.
Vor allem aber haben die Kläger ihre Vermietungsabsicht dadurch auch nach außen hin dokumentiert, dass sie die Wohnung im Obergeschoss in lokalen Anzeigenzeitungen zur Vermietung annonciert haben. Es erschließt sich dem Gericht nicht, warum, wer eine Wohnung in einer Zeitung zur Vermietung anbietet, dennoch keine Vermietungsabsicht haben soll, wie der Beklagte offensichtlich meint. Jedenfalls gibt es keinerlei Hinweise darauf, dass die Anzeigen nur zum Schein aufgegeben worden sind. Ob es sinnvoll gewesen ist, die Wohnung nur in den beiden lokalen Anzeigeblättern anzubieten oder ob nicht mit anderen Maßnahmen bessere Erfolge bei der Vermietung hätten erzielt werden können, ist für die Frage des Vorliegens einer Vermietungsabsicht nicht erheblich.