Vermietung und Verpachtung

Ingangsetzungsaufwendungen in der Selbstnutzungsphase keine vorab entstandenen Werbungskosten

Aufwendungen für Instandsetzungsarbeiten an einer Wohnung, die der Steuerpflichtige während der Zeit der Selbstnutzung durchführt, sind grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten im Zusammenhang mit einer nach der Eigennutzung geplanten Vermietung abziehbar.

BFH Urteil vom 01.04.2009 IX R 51/08 BFH NV 2009 S. 1259f.

Begründung:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind.

Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Sind demgegenüber die Aufwendungen nicht (fast) ausschließlich durch die Einnahmeerzielung (§ 21 Abs. 1 EStG), sondern daneben auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Werden Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten während der Vermietungszeit ausgeführt, geht der BFH typisierend davon aus, dass sie noch der Einkünfteerzielung dienen und die dadurch entstandenen Aufwendungen unabhängig vom Zahlungszeitpunkt grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Dagegen sind die Aufwendungen nicht zu berücksichtigen, wenn die Reparatur während der Zeit der Selbstnutzung durchgeführt wird.. Nach diesen Grundsätzen ist die Erneuerung der Heizungsanlage der steuerrechtlich nicht bedeutsamen Eigennutzung zuzuordnen; denn die Kläger ließen den Kessel im August des Streitjahres zu einer Zeit einbauen, in der sie selbst die Wohnung bewohnten. Es ist nicht erheblich, inwieweit diese Maßnahme nach den Intentionen der Kläger der sich an die Selbstnutzung der Wohnung anschließenden Vermietungsphase zugute kommen sollte.

Keine Teilwertabschreibung im Privatvermögen

Eine Teilwertabschreibung auf ein im Privatvermögen gehaltenes Gebäude, aus dem der Steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kommt nicht in Betracht.

 BFH Beschluss vom 10.03.2009 – IX B 136 /08 BFH NV 2009 S. 931

 Begründung:

 Im Bereich der Überschusseinkünfte, zu denen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören, sind Einkünfte der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten lässt Absetzungen für Abnutzungen und für Substanzverringerung und erhöhte Absetzungen zum Abzug als Werbungskosten zu, nicht aber Teilwertabschreibungen.









 

 

Werbungskostenabzug von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind mit Ihrer Zahlung aufgrund ihrer Zuordnung bzw. Bindung im Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers abgeflossen, sie können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind.

BFH Beschluss vom 09.12.2008 – IX B 124/08 BFH NV 2009 S. 571

Wohnraumkosten bei sowohl einkünftebezogener als auch privater Nutzung

Werden im Rahmen eines Mietverhältnisses zwischen Eheleuten zwecks Realisierung einer sozialpädagogischen Lebensgemeinschaft nicht nur bestimmte Räume des im Übrigen privat genutzten Einfamilienhauses vermietet sondern wird auch mietvertraglich die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume eingeräumt, ist die anteilig bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten zu berücksichtigende Gebäude Abschreibung unter Einbeziehung der gemeinsam genutzten Flächen zu ermitteln..

Der auf die Vermietung zusätzlich entfallende Nutzungsanteil der gemeinsam genutzten Flächen ist nach der Relation der sozialpädagogisch betreuten Kinder zur Gesamtbewohnerzahl des Hauses zu ermitteln. Dies gilt auch für die Abschreibung der Möbel und Einrichtungsgegenstände.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 25 September 2008 11 K 1232/07 EFG 2009 S. 475ff.

Anmerkung:

Gegen diese Entscheidung ist Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt worden.

 

Finanzierungskosten von Beiträgen für eine zur Sicherung eines Anschaffungsdarlehens abgetretenen Lebensversicherung

Dient eine Kapitallebensversicherung der Rückzahlung von Darlehen, die zum Erwerb von Mietgrundstücken aufgenommen worden sind, so sind die Zinsen für ein zur Finanzierung der Versicherungsbeiträge aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

BFH Urteil vom 25. Februar 2009 IX R 62/07

Erkäuterungen:

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteil vom 25. Februar 2009 IX R 62/07 den Werbungskostenabzug von Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung der Beiträge für eine Kapitallebensversicherung zugelassen, wenn die Versicherung als Bestandteil eines einheitlichen Gesamtkonzepts zur Finanzierung der Anschaffungskosten von Mietgrundstücken dient, für deren Erwerb Darlehen aufgenommen worden sind.

Im entschiedenen Fall hatte der Kläger im Zusammenhang mit dem Kauf verschiedener, für Vermietungszwecke vorgesehener Immobilien Darlehen aufgenommen, deren Rückzahlung durch gleichzeitig abgeschlossene Kapitallebensversicherungen mit einer Mindestlaufzeit von 12 Jahren erfolgen sollte. Die Ansprüche aus den Lebensversicherungen wurden an die finanzierenden Kreditinstitute abgetreten. Die Versicherungsprämie finanzierte der Kläger durch verzinsliche Darlehen, wodurch ihm die Aufwendungen entstanden, über deren Abziehbarkeit zu entscheiden war.

Das Finanzgericht hatte die Zinsaufwendungen für die Versicherungsbeiträge nicht als Werbungskosten zum Abzug zugelassen, da die Schuldzinsen auch der Absicherung des Todesfallrisikos dienten.

Schuldzinsen sind nach ständiger Rechtsprechung abziehbare Werbungskosten, wenn der Steuerpflichtige ein Darlehen dazu verwendet, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, insbesondere indem er damit Anschaffungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes finanziert. So beurteilte der BFH im jetzt entschiedenen Fall auch die Schuldzinsen, die der Kläger aufwenden musste, weil er die – selbst nicht abziehbaren – Prämienzahlungen durch Darlehen finanziert hat. Während mit den Versicherungsbeiträgen die Anschaffungsdarlehen getilgt werden und sie deshalb zum privaten Vermögensbereich des Darlehensnehmers zählen, dienen die genannten Schuldzinsen der Finanzierung der Tilgung der Anschaffungskosten und sind deshalb in gleicher Weise zu beurteilen wie Schuldzinsen für ein Anschaffungsdarlehen. Entscheidet sich der Steuerpflichtige – anstelle einer Langfristfinanzierung allein durch Darlehen – für eine kürzere Laufzeit der Finanzierung unter Einsatz von Kapitallebensversicherungen, so würde seine Finanzierungsfreiheit in unverhältnismäßiger Weise eingeschränkt, wenn der wegen der kürzeren Finanzierungszeit höhere Finanzierungsaufwand nicht realitätsgerecht berücksichtigt würde.

 

 

 

Schuldzinsenabzug bei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Der für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten notwendige wirtschaftliche Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nur dann gegeben, wenn die Darlehensschuld tatsächlich zum Erzielen solcher Einkünfte aufgenommen und verwendet wird.

BFH Beschluss vom 23.10.2008 – IX B 134/08 BFHNV 2009 S. 26

Begründung:

Das Gericht führt in seinem Beschluss aus, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf einem Mietwohngrundstück gesichert, jedoch zum Bau eines Einfamilienhauses genutzt wurde, lediglich in einem rechtlichen Zusammenhang mit den Einnahmen aus diesem Grundstück stehen. Der für den Schuldzinsenabzug notwendige wirtschaftliche Zusammenhang ist nur dann gegeben, wenn die Darlehnsschuld zu dem Zweck aufgenommen und tatsächlich verwendet wird, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Im Streitfall ist der wirtschaftliche Zusammenhang der Schuldzinsen mit den Einnahmen aus dem Mietwohngrundstück zu verneinen, weil das Darlehen zur Errichtung des Einfamilienhauses aufgenommen wurde. Selbst wenn die Kläger, wie vorgetragen, ihr Mietwohngrundstück ohne Belastung mit dem Grundpfandrecht hätten verkaufen müssen, um sich Mittel für die Errichtung des Einfamilienhauses zu beschaffen, wäre die Entstehung der Darlehnsschuld ursächlich und unmittelbar auf die Errichtung dieses Einfamilienhauses und nicht auf die Erhaltung des Eigentums und der Nutzungsmöglichkeit des belasteten Mietwohngrundstücks zurückzuführen.

Zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer nach Selbstnutzung leer stehenden Wohnung

Wer Aufwendungen für seine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend macht, muss seinen endgültigen Entschluss, diese Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen.

Urteil vom 28. Oktober 2008 IX R 1/07

Begründung:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes i.d.F. des Streitjahres (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der Steuerpflichtige hat sich noch nicht endgültig zur Einkünfteerzielung entschieden, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern. Deshalb muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung stets anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Es wurde berücksichtigt, dass der Steuerpflichtige seine Vermietungsbemühungen, obschon es sich um eine teure, schwer vermietbare und schon seit Jahren leer stehende Wohnung handelt, abgesehen von einer Wohnungsbesichtigung und einer Vermietungsanzeige im Streitjahr nicht weiter forciert und auch keinen Makler eingeschaltet hatte.

Sachleistung als Teil der ortsüblichen Miete

Als Entgelt bei Vermietung und Verpachtung kommen neben den Geldleistungen auch Sachleistungen in Betracht, die der Mieter als Gegenleistung an den Vermieter erbringt.

Hinsichtlich der ortsüblichen Miete kann die fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus als Maßstab herangezogen werden. In diesem Fall ist eine weitere Sachaufklärung durch ein Sachverständigen Gutachten nicht notwendig.

BFH Beschluss vom 19.09.2008 – IX B 102/08 BFHNV 2009 S. 146f

Finanzierung von V+V im Rahmen von Cash Pools

Wer einen als Darlehen empfangenen Geldbetrag nicht dazu nutzt, Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Vermietungstätigkeit zu begleichen, sondern ihn in einen Cash-Pool einbringt, aus dem heraus er später seine Kosten bestreitet, kann Schuldzinsen aus diesem Darlehen nicht als Werbungskosten von seinen Einnahmen aus Vermietung abziehen.

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 29.3.2007, IX R 10/06

Wer einen als Darlehen empfangenen Geldbetrag nicht dazu nutzt, Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Vermietungstätigkeit zu begleichen, sondern ihn in einen Cash-Pool einbringt, aus dem heraus er später seine Kosten bestreitet, kann nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29. März 2007 IX R 10/06 Schuldzinsen aus diesem Darlehen nicht als Werbungskosten von seinen Einnahmen aus Vermietung abziehen.

Im Streitfall gehörte die klagende GbR zu einer Firmengruppe, in der – zur Verringerung von Finanzierungskosten – ein Cash-Pool-Verfahren praktiziert wurde. Auf der Grundlage eines Generaldarlehensvertrags wurden alle Salden der Bankkonten der Gruppe täglich auf einem Konto einer konzernangehörigen Gesellschaft zusammengeführt, indem Guthaben abgezogen und Schulden ausgeglichen wurden. Nahm ein Gruppenmitglied – wie die GbR – extern ein Darlehen auf, wurde die Darlehensvaluta am Ende des Auszahlungstags automatisch vom Konto des Mitglieds der Firmengruppe abgezogen und dem Pool gutgeschrieben. Fiel eine Ausgabe bei demselben Gruppenmitglied an, überwies der Pool Geld zurück. Zivilrechtlich werden die Geldbewegungen innerhalb des Cash-Pools als Darlehen qualifiziert. Im Streitfall musste die GbR aber nach dem Generaldarlehensvertrag für aus dem Pool erhaltene Mittel keine Zinsen zahlen; umgekehrt bekam sie auch keine Zinsen für den von ihr in den Pool (als Darlehen) eingebrachten Geldbetrag, den sie ihrerseits als Darlehen empfangen hatte.
Hieraus ergab sich für den BFH auch die steuerrechtliche Lösung des Falles. Da die GbR keine Zinsen vereinnahmte, konnte sie deshalb auch keine Schuldzinsen aus dem extern aufgenommenen Darlehen als Werbungskosten absetzen. Ein Zusammenhang mit ihrer Vermietungstätigkeit bestand nicht, denn die GbR hatte keine Mittel aus dem extern aufgenommenen Darlehen dazu eingesetzt, ihre mit der Einkünfteerzielung zusammenhängenden Aufwendungen zu begleichen, sondern Mittel aus dem Cash-Pool.

Abzug von Schuldzinsen bei gemischter Nutzung von Gebäuden

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen den Grundsatz aufgestellt, dass bei einem Steuerpflichtigen, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit eigen und fremden Mitteln finanziert hat, die Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaf-fungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes verwendet hat.

Der BFH hat in einem Urteil vom 01.03.2005, Aktenzeichen IX R 58/03, entschieden, dass Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt werden können, wenn der Steuerpflichtige die gesondert ausgewiesenen Anschaffungskosten eines der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteiles tatsächlich mit Darlehensmitteln gezahlt hat.

Hat der Steuerpflichtige ein höheres Darlehen aufgenommen, welches die teilweisen Anschaffungskosten übersteigt, sind die Werbungskosten abziehbar, soweit der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten des betreffenden Gebäudes aus dem Darlehensmitteln beglichen hat.

In dem vorliegenden Fall hat ein Steuerpflichtiger ein Wohn- und Geschäftsgebäude mit einem Kaufpreis von 449.000,00 DM erworben. In dem notariellen Kaufvertrag wurden 179.600,00 DM dem gewerblichen Bereich und 269.400 DM dem privaten Bereich zugeordnet. Der Steuerpflichtige hat dann drei Darlehen aufgenommen, eins über 206.000,00 DM, eins über 200.000,00 DM und eins über 43.000,00 DM. Die letzten beiden Darlehen hat er ausschließlich dem privaten Bereich zugeordnet, das erste Darlehen, dem Geschäftsbereich. Die in dem Zusammenhang angefallenen Zinsen wurden dem Geschäftsbereich voll zugerechnet. Die Finanzverwaltung wollte hingegen nur 40 % der Darlehenszinsen zulassen. Der Bundesfinanzhof folgte aber der Auffassung des Steuerpflichtigen.

Maßgebend für den Bundesfinanzhof war die Aufteilung der Darlehen und die Zuordnung der einzelnen Darlehen zu den einzelnen Gebäudeteilen, somit wäre ein notwendiger wirtschaftlicher Zusammenhang des gewerblich genutzten Teils gegeben.

Sonderfall:

Die Zinsen für ein Darlehen stehen nicht in dem notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem vermieteten Teil eines gemischt genutzten Gebäudes, wenn dessen gesamte Anschaffungskosten einheitlich über ein Zwischenfinanzierungskonto beglichen und das Darlehen dazu verwendet wird, die Zwischen- Kredite zurückzuführen. In diesem Fall ist keine direkte Zuordnung vorgenommen, somit kann in diesem Fall kann eine Aufteilung nach Prozenten vorgenommen werden, siehe BFH Urteil vom 23.11.2004, IX R 2/04, BFH-NV 2005 Seite 694.